北京城建：2018年业绩下滑，棚改待结算资源丰富

评述：
    1、项目结算放缓，2018年业绩下滑。2018年公司实现营收134亿元和扣非后净利润11.5亿元，分别下滑4.72%和16.68%，其中，第4季度实现营收和扣非后净利润分别为57亿元和5.04亿元，分别同比下滑18.13%和44.06%。受项目结算放缓的影响，公司去年业绩出现下滑，扣非后净利润下滑幅度大于营收的主要原因是：a）高毛利项目结转导致土地增值税大幅增长97%至14.9亿元，带动税金及附加占营收比增加4.75个百分点至12.6%；b）公司投资收益同比减少41.7%至1.4亿元。由于公司结算项目大部分位于高毛利率的北京地区（营收占比75%），2018年公司综合毛利率同比增加6.77个百分点至32.91%（第4季度毛利率同比增加12.42个百分点至36.27%）。另外，2018年公司分红预案为每10股派发现金红利2.4元（含税）。
    2、销售增速低于全国平均水平，拿地积极性不高。根据国家统计局数据，2018年全国商品房销售额和销售面积分别同比增长14.7%和2.2%，而根据公司公告，2018年公司实现销售回款157亿元，同比下降12%，大幅落后于行业平均水平，截至报告期末，公司预收账款为137亿元，仅与2018年营收基本相当。与此同时，公司拿地情况也明显放缓，2018年公司通过公开市场新增土地储备为60.24万平方米，同比下降60%，主要原因估计是2018年去杠杆的政策调控下，地产商融资环境偏紧。截至2018年底，公司净资产负债率达131%，显著高于行业平均线90%，资金不足导致公司拿地积极性不高。不过，从2019年的规划来看，公司拿地策略将发生转变，通过合作开发、股权收购等方式拿地的比例或将提高。 
    3、棚改未结算资源较为丰富，推进业务多元化发展。从2019年北京棚改计划来看，全年棚改项目有138个和棚户有1.15万户，分别较2018年同比下降41.5%和51.2%，公司是北京地区的棚改龙头，预计未来棚改项目的获取量也将随之减少。截至2018年，公司在手棚改项目7个，总投资额达1038亿元，权益投资额976亿元，规划总建筑面积662.3万平方米，由于棚改项目回报率一般在12%-15%，若按12%计算，预计棚改项目未来能为公司提供营业利润121亿元。根据公司规划，2019年将加快棚改项目结算，预计进展较快的顺义临河村项目（住宅签约率100%）和望坛项目（住宅签约率98.5%）均有望在2019年实现结算。此外，2018年以来，公司积极推动业务转型，加大了文旅业务的投入，先后投资开发北京云蒙山文化旅游项目和黄山文化旅游项目，但是文旅地产向来开发周期长，且前期需要大量的资金投入，或将进一步增大公司短期内的财务压力。（2019-4-17）

公司及经营概况：1998年成立，1999年上市，是以房地产为主业的大型专业品牌地产商，开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、旅游地产等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等区域。同时承建过国家体育场、国家大剧院、首都机场3号航站楼、国家博物馆等大型工程。目前正在积极布局北京市棚户改造项目，并向京津冀地区扩张。2018年，房地产业务营收占比为95.62%。控股股东：北京城建集团（持股40.39%）；实际控制人：北京国资委（持有北京城建集团100%股权）；董事长：陈代华；总经理：储昭武；员工2470人。地址：北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦；电话：010-82275665；传真：010-82275598；网址：www.bucid.com。