荣盛发展：受益京津冀一体化，高增长有望延续

公司概况：

      荣盛房地产发展股份有限公司一直致力于中等规模城市地产开发，经过10余年的发展，现已成为二、三线城市房地产行业有影响力的企业，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合体。公司业务围绕“环渤海”、“长三角”及“京沪沿线”区域展开，形成两点一线的优势布局，已初步完成了从廊坊向全国（除西北地区之外）区域的布局。

      公司主营业务为商品房开发销售，旗下楼盘品牌“阿尔卡地亚”先后获得“中国水景名盘”、“中国优秀健康生态楼盘”等荣誉，在南京、石家庄、徐州、聊城、沧州、蚌埠、邯郸等地均受到热捧。2013年，房地产业务占主营业务收入的96.99%。

买入理由： 

      1、增速有所放缓，但整体销售趋势继续向上。一季度公司实现签约销售面积75万平米，签约销售金额46亿元，分别同比增长1%和9%，增速有所放缓。一季度共实现营收2.06亿元，扣非后净利润3.72亿元，分别同比大幅增长35.17%和25.33%，业绩表现良好。依据计划，今年公司推盘项目货值约240亿元，全年可售货值550亿元，按照60%的去化率计算，销售签约额330亿元，同比增长约31%。 

      2、公司专注于中小盘开发，开发快，周转率高。在所有开发项目中，建筑面积以20万平米-30万平米居多，可以在拿地之后迅速开工，通常情况下半年内可以实现开盘，两年内完成结算。今年一季度公司存货周转率为4.59%，高于万、保、招、金四家公司的均值2.55%，进而可以较为准确的预测公司开发项目周边地价及房价的变化范围，从而确保业绩。 

      3、土地储备丰富，可满足未来四到五年的开发。一直以来公司非常注意土地成本的控制，良好的成本控制能力，既是公司毛利率持续稳定在较好水平的基础，同时也是公司盈利的保证。截至2013年末，公司土地储备面积2147万平方米，一季度公司新签项目储备3个，新增建筑面积47万平米，4月份以来公司还新增霸州市34号地块（土地面积6.67万平米），项目储备丰富，可保障公司未来4-5年开发需求。 

      4、立足于二、三线城市普通住宅开发，长期受益于我国不断提升的城镇化进程。在国内快速城镇化进程中，公司自成立初期就设定以开发商品住宅为主导，依托中等规模的城市确保稳定收益的战略发展规划，项目遍及沈阳、廊坊、聊城、长沙、蚌埠、临沂等20多个城市，业务已延伸至辽宁、河北、山东、江苏、安徽、湖南、湖北、苏州、广东等省，定位清晰。 

      从项目分布看，以环渤海湾和长三角的二、三线城市为主，长期业绩增长有望保证。二线城市可提供稳定丰厚的利润，三线城市有利于扩展市场份额，随着交通的改善，三线城市项目有较大概率成为公司快速发展的助推器。 

      5、加码京津冀地区，未来受益于一体化建设。截至2013年末，公司京津冀地区土建筑面积储备约570万平米，今年以来，公司加大了在京津冀地区的产业布局，继一季度公司在秦皇岛拿地之后，6月公司又签署了廊坊香河项目合作开发协议，体现出来公司继续加深京津冀区域布局的思路，未来在产业协调和治污联动作用下，京津冀经济圈有望迎来快速发展时期，公司也将充分受益于京津冀一体化建设所带来的发展机遇。 

      同时，公司还积极探索多元化发展，加大了文化、旅游用地占比，特别是宜兴城东项目、黄山太平湖项目、神农架龙降坪、秦皇岛杯澜等文化、旅游综合体项目开发协议的签署，显示出公司在新产品方面的探索，未来京津冀一体化建设将会促进秦皇岛与京津冀之间的旅游资源对接，公司首个旅游地产项目秦皇岛杯澜项目有望充分受益。 

      6、布局高铁沿线，项目价值提升。京沪高铁于2011年6月通车，全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省。公司在高铁沿线12个城市均有所布局，权益土地储备面积占总储备面积的约37%。其中，廊坊、沧州、徐州等六座城市拥有高铁站点，公司在其中的项目总数达31个，占公司项目总数的46.27%。可以预见的是，随着高铁带来的经济效应逐步扩大至沿线城市，公司所在城市的项目售价有望持续上升，项目价值也将不断增长。 

      7、自公司上市以来，公司营收和扣除非经常损益后的净利润均保持正增长。以2004年为基准，营收和扣除后净利润分别为7.35亿元和1.2亿元，2013年增长至191.71亿元和28.86亿元，期间两者年复合增速分别为44%和42%。且公司一直以来公司毛利率都维持在较好水平，除2005和2006年以外，其余年份均在32%以上；净利润率亦然，基本保持在15%以上。2013年公司净资产收益率达到了26.34%，显著优于行业万、保、招、金四家公司16.69%的平均水平。

      8、以最新股价计算，公司目前PE仅5倍，远低12倍的过往中位水平，估值处于历史低位区。以21%的预期未来业绩增速计算，当PEG值仅0.24倍，估值仍有较大提升空间。 

      9、荣盛发展在股票估值网股票评级系统中被归为积极成长的价值股，成长性评级和安全性评级均为1，是成长性最好，稳定性和预测性最强的公司，目前股价处于股票估值网JW4点股价图谱的A点位置。更详细的介绍，请参见股票估值网最新一期及以往荣盛发展的个股报告。

风险提示： 
      1、资金偏紧，财务杠杆偏高。截至2014年3月末，公司货币资金42.66亿元，而短期负债及一年内到期的非流动负债分别为42.05亿元和45.8亿元，短期偿债压力较大； 
      2、国家加码房地产调控，行业未来发展或有不确定性。

风格归属： 
      大盘股（总股本/流通股本：18.93亿/ 16.55亿，总市值180亿元） 
      价值股 
      积极成长股

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