房地产调控新国五条细化
———供地计划3月底交卷
股票估值网点评:
房价到底是涨是跌,很多时候是猜不透的谜语。就我国,房价已不再是购买者和地产商供求双方的博弈,政府有很大一只脚插在其中,往左拨是施展调控作用,往右拨是想从中得到财政收益。虽然在中央层级房价调控口号喊得很响,但实际效果却乏善可陈,反而房价在过去十年出现大幅暴涨。
此次国五条细则的出台虽被认为是新年房价调控的重拳,但人们似乎有理由看淡。主要在于此次政策仍在于强制地方上报新一年的土地供应计划,但常言道计划赶不上变化,所谓的土地供应计划其实约束力并不大,正如文中谈到,过去三年地方上报的土地供应计划完成率尚不足七成。所以此次国五条细则看来更像是政府面对房价重新上涨的又一象征性举措。我们预期一流房地产企业在2013年仍会有机会赚得盆满钵满。我们《A股估值》中的优秀的地产股仍值得关注。
房价到底是涨是跌,很多时候是猜不透的谜语。就我国,房价已不再是购买者和地产商供求双方的博弈,政府有很大一只脚插在其中,往左拨是施展调控作用,往右拨是想从中得到财政收益。虽然在中央层级房价调控口号喊得很响,但实际效果却乏善可陈,反而房价在过去十年出现大幅暴涨。
此次国五条细则的出台虽被认为是新年房价调控的重拳,但人们似乎有理由看淡。主要在于此次政策仍在于强制地方上报新一年的土地供应计划,但常言道计划赶不上变化,所谓的土地供应计划其实约束力并不大,正如文中谈到,过去三年地方上报的土地供应计划完成率尚不足七成。所以此次国五条细则看来更像是政府面对房价重新上涨的又一象征性举措。我们预期一流房地产企业在2013年仍会有机会赚得盆满钵满。我们《A股估值》中的优秀的地产股仍值得关注。
房地产调控新“国五条”出台后,一年一度的全国住房用地供应计划正在加速制订,有望近期出炉。一名国土资源部人士介绍,该部已要求各地国土部门必须于今年3月底之前上报今年住宅用地供应计划,由国土部汇总后向外界公布。
土地供应关系未来房源供应,甚至会影响到社会对未来房价的预期,因此,该份供地计划素为业界重视。
据悉,这一计划有望在4月对外公开,这和此前几年相比有所提前。2012年度计划到当年5月中旬才公开。上述人士表示,在国务院的新“国五条”出台后,中央要求加快这一工作的进度,此前几年地方相关部门时有拖沓,不能在规定的时限内制订该地区的供地计划,进而导致全国总体计划往后拖延。
供地计划连续三年未完成
2月20日,国务院召开常务会议,此次会议发布了五项有关房地产调控的具体措施,因此外界也称之为新“国五条”。与2011年的“国八条”相比,新“国五条”重在强调中央政策的延续性和地方政府的执行力,在具体政策上并无太多新政。
上述人士表示,新“国五条”的出台,说明中央强调执行力,国土部在房地产供地问题上,也将更加强调地方的执行力。
新“国五条”要求,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
国土部副部长胡存智22日在“全国房地产用地管理和调控工作汇报会”上称,要努力保持土地供应总量基本稳定,保证充足的增量,在编制今年的住宅用地供应计划时,要统筹考虑,提前安排。
依照国土部的分类,保障房用地属于“约束性”指标,地方政府必须完成,而商品房用地属于“预期性”指标,这些计划供应的土地能否最终成交,要看整个市场行情及开发商的拿地意愿,对地方政府并无硬性考核要求。
由于房地产调控的延续,过去三年的土地供应计划均未完成。2010年全国住房供地计划为18.47万公顷,实际完成12.54万公顷,落实率为67.9%。2011年计划供应21.8万公顷,实际完成13.59万公顷,落实率仅为62.3%,且在商品住房用地方面,无一个城市完成供地计划。
到了2012年,国土部编制的住宅用地供应计划总量为17.26万公顷,其中商品住房用地超过12.24万公顷。不过,由于2012年上半年土地市场行情不佳,国土部主动将该计划下调至15.93万公顷。
即便如此,2012年该计划也未能完成。一份国土部的内部资料显示,2012年全国供应房地产用地16.03万公顷,同比减少4.2%。住房用地供应11.08万公顷,同比减少11.5%。
楼市“异动城市”受监管
在连续三年供地计划不能完成的背景下,是否还需要地方增加土地供应?此外,土地供应并非等同于土地成交,地方政府推出的地块多与寡,如果不能被开发企业购得,也将与楼市供应关联不大。
官方数据显示,2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的59.3%。从土地推出量和成交量比例来看,住宅用地成交量并不高。
此外,即使全国供地计划指标增加,但中国的房地产市场具备很强的区域性,比如贵阳等地增加了住宅用地供应,甚至土地成交也大量增加,但这不会直接帮助那些想在北京、上海等一线城市购房的人群。
国土部一份材料也显示,我国住宅用地供应在不同城市存在一定程度分化的特点。从国家统计局发布房价指数的70个城市看,2012年,住宅用地供应高于前五年平均水平的城市占57%,低于前五年平均水平的占43%。其中,二三线城市供应量增长速度较快,甚至高于一线城市,个别二三线城市的存量住宅用地,折算成住房建筑面积后,有一定的供应过量的风险。
上述人士透露,今年的供地计划编制工作将更加突出差异性,分类对待,假如该地区房源供应已经较为充足,也可不对供地的增量做要求。而土地和房源供应都较为紧张的地区,则需要增加土地供应,稳住供应量。
显然,后者将是国土部重点关注的对象。
据介绍,国土部已在去年11月份开始制订“市场异动城市”的应对方案,所谓“异动”主要是指:在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中,凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市,住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市,以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。
上述人士称,异动城市的土地市场会受到更严格的监管,会要求它们加快供地,调整供地的方式和节奏,保持住宅用地供应和地价信号平稳,促进形成良好的市场预期。
截至目前,已有城市被列入“异动”名单,但上述人士未透露更多信息。
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