土地市场急速升温

———开发商抄底补货选择性拿地

文章来源：第一财经日报2012-06-21成为付费会员|欢迎免费试用

股票估值网点评：在6月7日央行降息之后，所释放出的积极信号带动房地产市场悄然转向，四大行的房贷利率折扣松动的情况下，近两周刚需族积极入市。
而对于嗅觉灵敏的房企而言，在土地成交价格相对较低的情况下（今年1-5月全国30重点城市平均成交楼板价约1650元/平方米，较去年同期下降约18%），随着土地供应的上升和优质地块的入市，他们也已开始土地市场上寻找机会，未来土地市场的成交热有可能得以持续。
作为投资者而言，房企拿地的力度或许是一个透视基本面的契机。结合相关房企的土地储备、库存量及周转速度、资产负债率、现金流等指标，我们可以很快知道目前积极拿地的房企哪些是早有准备，哪些是勉强支撑。相信有意配置的投资者选择哪些公司也不用多说。但对于那些财力勉强，而投机色彩鲜明的地产商，且不可掉以轻心。

      全国土地市场似乎在一夜之间火爆起来了。自恒大地产在广州以13.22亿元的总价、169%的高溢价率拿地起，短短三天，全国至少有6宗超过10亿元的土地成交。当业界还在为开发商资金链担忧之际，六家开发商共豪掷85亿元。

大开发商补货

      6月20日，成都市国土局出让三宗土地，此次出让现场临时由挂牌出让改为拍卖出让。同华润地产等大型开发商激战后，龙湖地产最终以12.8亿元竞得武侯区晋阳二、六组宗地，地块面积145.5058亩。

      而在前一天，成都市国土局拍卖出让青羊区四威南路3号地块（54.1339亩）和新都区大丰街道高堆社区2号地（101.3371亩）两宗土地。最终，四川本地的蓝光集团以10亿元全部拿下。而青羊区地块在今年4月曾因故终止拍卖。

      市场似乎一夜之间回暖——去年成都土地市场流拍频现，即使在今年前5个月，土地市场依然比较冷清。而龙湖昨日的成交价格，用锐理平台成都公司总经理郭洁的说法，“有些出乎预料。”按照市场的预计，楼面地价应该在3000元/平方米以内，然而最后的楼面地价为3315元/平方米，溢价率则达到76.8%。

      四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅分析认为，土地市场的变化，一方面是受到楼市“红五月”回暖的影响，开发商信心增强，传导到土地市场。另一方面，去年开发商几乎都停止了拿地，而成都楼市是三成项目占到七成的销量，大型开发商存量房消化得很快。

      今年3月，蓝光就曾出人意料地以10亿元竞得成都市成华区府青路片区C地块和青羊区清波村6组地块，合计约为102.19亩。蓝光地产成都公司高管当时曾对当地媒体表示，蓝光的刚需房源、快销楼盘销售很快，蓝光需要“补货”。

土地市场“有点火”

      成都土地市场的形势正是全国市场的一个缩影。最近三天，全国至少有6宗超过10亿元的土地成交案，除蓝光和龙湖在成都所拿之地外，其他交易为：

      6月18日，恒大地产以13.22亿元的总价获得广州珠江新城地块，楼面地价高达3.29万元/平方米，溢价率达169%；同一天，中铁置业在贵阳拿下5宗土地，总成交金额为22.87亿元。

      6月19日，保利地产以13.6亿元拿下重庆九龙坡区两宗土地。总建筑面积54.98万平方米，成交楼面地价2474元/平方米，溢价率0.9%。

      6月20日，同一天，广西荣和集团以18.514亿拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路东侧的土地。该地块225.33亩，成交单价822万元/亩，楼面地价4554元/平方米，溢价率11%。

      对于最近几宗土地成交案，郭洁在其微博上用“全国土地市场开始‘发烧’”来形容。而蓝光集团总裁任霞也对记者笑言，“有点火了”，不过她不愿向记者做进一步的解读。

      郭洁表示，其实开发商一直在关注土地市场，以前主要是观望，因为对政策面还看不清楚。最近受到小阳春的鼓舞，以及温家宝总理5月湖北讲话和政策面的微调。还有去年大型开发商都没有储备土地，而现在土地市场价格正低，就出现了集中拿地的局面。

      中国指数研究院上海研究总监陈延彬表示，5月全国房产市场同环比都在大幅增长，可以说 “政策底”和“市场底”在5月已经显现，而土地市场的回暖比房产市场的回暖要慢一些。中指院监测的15家重点房地产企业，今年1~5月拿地同比下降了70%，多数企业土地储备不够，而房产成交面积同比有7%的增长，销售金额也微幅上涨2%。

      陈延彬表示，15家重点企业有丰富的产品线加上降价促销等措施，回笼了一部分资金，因此在一线城市和重点二线城市的土地市场上出现高溢价率土地成交的案例，其中以商业和综合用地溢价率最高，6月初上海嘉定区嘉定新城D10-24地块就以435.5%的超高溢价率成交，而住宅的溢价率高的多为30%~50%。

      不过，全国范围的去库存化过程尚未结束，据国家统计局数据，5月末，全国商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。

      一二线城市的去库存化却呈现不同步调。

      据上海易居房地产研究院监测数据，5月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，同比增长19.78%，环比下降1.77%。4个一线城市中，除上海外，其余3个城市新建商品住宅库存量均下降，一线城市库存高峰期可能已经过去。

      而青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2845万平方米，同比增长32.11%，环比下降0.78%。

选择性拿地

      就在开发商纷纷在土地市场出手之际，地方政府也看到势头。

      根据链家地产市场研究部统计，今年6月上半月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅上半月环比5月份多出239块，达到年内的最高峰，推出建设用地2311.4公顷，规划建筑面积4124.3万平方米，环比5月全月多出1512.1万平方米，6月上半月挂牌出让的土地平均楼面价为1392.9元/平方米，底价土地出让金为574.5亿元，环比5月全月多出233.2亿元。

      另一方面，政府在土地出让上也降低了起始价格。以成都的青羊区四威南路3号地块（54.1339亩）为例，今年4月公告以4800元/平方米拍卖，最后因故终止，此次拍卖起价降低到4100元/平方米。

      同策咨询研究中心总监张宏伟表示，现在开发商拿地主要是土地补充，而且价格也比较便宜，是扩张的好时机，同时，开发商也有抄底的心态，政策面已经微调，现在不储备土地，很可能丧失拿地机会，对两年后的销售不利，市场进一步下跌的可能性不大。

      周觅表示，最近政策给了很多暗示和联想，央行做出降息的动作，而央行的动作应该是一系列的，后面还会有连续性政策。而政府也调低了市场价格，现在可以出手，开发商也有抄底的心态。

      不过，陈延彬认为，现在开发商拿地还主要是补充土地储备，也有从企业发展战略上选择性拿地，而且也主要是财务控制比较好、产品线丰富、市场应对策略好的企业拿地。他认为，将来不会出现大量高溢价率的土地，开发商虽然资金有所缓解，但是还处于去库存阶段。有些项目价格有些反弹，但是还没有调整到降价以前。

      张宏伟认为，土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地这么激进地进行拿地制造“地王”。从现实角度考虑，如果地价略高于市场预期，那么开发商就会停止出手。