保障房开工现水分

文章来源：国资本证券网2011-07-21成为付费会员|欢迎免费试用

股票估值网点评：一方面是资金不足和建设用地减少，另一方面是保障房建设作为一项政治任务必须完成，这就难怪保障房开工率会掺杂水分。资金问题已然严重，建设用地减少的可谓是伤口上撒盐。纵然温家宝在20日主持召开国务院常务会议中研究部署近期加强土地管理的重点工作，但考虑到未有切实具体的措施，最终实际效果难言乐观。对此，保障建设又将打折，相关行业（钢铁、水泥等）受益将远不及之前预期。

近日，住建部住房保障司副司长孙新春透露，截至6月底，全国保障房开工率为56.6%。从5月底34%的保障房开工率，到6月底的56.6%，保障房开工速度着实令人瞠目结舌。

　　就此，当《证券日报》记者登录中国土地市场网，特别选取了保障房开工率最高的两个省份：陕西和辽宁，以及一线四个城市的部分情况进行有关查询，发现各地保障房建设的“水分”。

　　正如中国社会科学院金融研究所尹中立教授接受《证券日报》采访时指出的那样，大力推动保障房建设固然应当，但也要考虑到一线城市与二、三线城市的不同情况，更应该避免行政命令下，本不应该有的资源浪费等诸多问题的出现。

保障房建设用地减少17.09%

仍旧以划拨方式为主

　　截至7月20日，全国总计出让2528项经适房土地，其中以划拨方式出让1762项，占比69.70%；以招拍挂形式出让的总计45个地块，占比1.78%；协议出让720项，占比2.85%。

　　廉租住房用地总计1066项，其中以划拨方式出让的总计1052项，占比98.69%；以招拍挂形式出让的土地总计4块，占比0.38%；协议出让6块，占比5.63%；以租赁的方式出让3块；以作价出资或入股的方式出让土地1块。

　　与去年同期相比，经适房用地数量未增反减：2010年1月1日-7月20日期间，经济适用房用地总计出让3049项，其中有1867项为划拨用地，占比61.23%；招拍挂201块，占比6.59%；协议出让980块，占比32.14%。彼时，全国廉租住房用地总计出让841项，其中以划拨方式出让的总计796项，占比94.65%；其中以租赁的方式供应用地2块；协议出让39块；招拍挂出让4块。

　　可以看出，经适房用地供应数量和去年相比，减少了17.09%；相应的，廉租房用地推出数量则有所增加，同比增加21.11%。

　　之前，各地曾经尝试进行保障房用地供应模式的创新，包括“限地价、竞配建”等更为公开、市场化的手段。但是，以中国土地市场网公开的信息来看，绝大多数保障性住房用地的供给仍旧以划拨方式为主。

　　“只能说，以竞价的方式进行保障房用地供应，是一种良好的模式探索而已”，中国社科院金融研究所尹中立教授接受《证券日报》记者采访时表示，在现有的情况下，若想吸引开发商进行保障房建设，尤其是在二、三线城市，还是要以划拨的方式进行。

　　根据中国土地市场网显示的土地出让结果统计可知，截至7月20日，北京总计成交10项保障性住房用地，合计56.552公顷。其中，还包括了丰台区1.23公顷的职工住宅项目。

　　在国土部公布的2011年全国各地土地供应计划可知，北京市计划供应经适房130公顷，公租房270公顷。以上述数字来看，北京市保障性住房供给尚未达到计划供应总量的15%。

　　事实上，上海、广州以及深圳的情况似乎也有些差强人意：上海总计推出并成交经适房用地20.97公顷，占比用地供应计划的10.48%；广州成交的43.59公顷保障性住房用地中，经适房用地为33.93公顷，占比2011年广东省经适房土地供应总量的21.47%。

职工住宅、筹建处

算不算廉租房范畴？

　　根据有关报道，陕西省2011年的保障房建设项目已经全部开工，并在中央下达的任务之外增加了若干项目。截至上半年，陕西省保障房开工率高达105.4%，排名全国第一。

　　事实上，目前陕西省仅划拨并成交了2块经适房用地，总计3.65公顷——其中的2.24公顷，是归属于西安航空发动机（集团）有限公司所有的经适房项目。

　　从中国土地市场交易网上进一步查询可知，截至7月20日，陕西省总计成交了24块廉租住房用地。只是，从网站提供的信息来看，项目本身可谓疑问多多。

　　公开资料显示，一块位于陕西省吴堡县的土地仅以1万元的协定价格成交。该块土地的用途是作为吴堡县廉租房筹建处存在，并将土地定性为廉租房用地。

　　除此之外，陕西省凤县的辖下6个以上的镇、乡政府也“同步”展开了保障房项目。纳入到陕西省廉租房项目当中的，还包括西安华衡实业发展有限公司占地1公顷的职工住宅项目，且该项目未约定明确的开、竣工时间。

　　“一般来说，一线城市的住房矛盾比较突出，因此建设保障房就显得尤为必要”，7月20日，中国社科院金融研究所尹中立教授对《证券日报》记者表示。但是，在很多中西部城市，尤其是三线城市等地方，住房供需矛盾，尤其是非中心城市的廉租房建设并没有想象中那么迫切。尹中立教授指出，要特别注意在政策压力下，避免在本不需要建设保障性住房，尤其是廉租房的地域展开建设。

动迁、安置项目众多

　　在各地保障性住房建设中，除去上文所提及的以职工住宅填充于其中之外，各地的动迁、回迁以及迁移项目都纷纷上马。

　　以保障房开工建设率仅次于陕西省的辽宁（91.1%）为例：截至7月20日，辽宁总计成交了92项经适房项目，其中尤以6月份的成交较为密集。根据中国土地市场网数据统计可知，逾20个经适房项目中，有一半乃至以上为动迁安置项目，另有2个棚户区改造、1个迁村移民工程项目。在成交的318.53公顷土地中，动迁安置房占比53.08%。

　　综上所述，2011年已经过半，但是各地保障性住房用地的供给尚不足全年计划的一半。而一线城市则距离承诺目标更为遥远。在6月底开工率56.6%的数字背后，有多少是对历史未完成任务的弥补？又有多少是真正有效的保障性住房供给？《证券日报》记者将为公众持续关注。

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