房地产业或至趋势性变化临界点，景气周期或逆转

      近日房地产市场颇不平静。市场传言兴业银行暂停办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务，还有其他银行跟进；个人房贷利率优惠难觅踪影；杭州、常州等地个别楼盘因资金紧张大幅降价。房地产信贷收紧反映出银行对房地产市场风险的警惕。从房地产投资增速、资金来源及房价趋势来看，房地产业或已行至一个趋势性发生变化的临界点，房地产市场分化或更强烈。房地产市场风险抬升，将影响到消费者对楼市的预期和土地市场交易，进而加速房地产景气周期逆转。

　　在经济增速下行、货币政策紧平衡环境下，房地产价格持续高位运行，开发商的资金杠杆率处于高位，房地产市场风险明显上升。银行暂停办理夹层融资业务和供应链金融业务，源于对当前房地产市场风险的担忧。不过，目前国内房地产企业的融资方式主要是银行开发贷，夹层融资占比较小，其暂时影响不会太大，警示意义或大于实际影响。

　　但由此可以看出，银行对房地产贷款的态度正在发生改变，资金面紧张将成为影响今年楼市最大的因素，未来整个房地产行业的资金状况可能持续紧张。

　　2013年银行对地产行业的信贷投放达到空前规默房地产贷款(包括开发贷和房贷)余额同比增长19.1%，高于总体的14.1%，房地产贷款占贷款总量比重创历史新高，达到20.33%。银行系统新增房地产贷款2.34万亿元，接近2011年和2012年总和。正是2013年银行给地产行业的输血，导致房地产行业资金成本下降，地王频现。今年银行对房地产贷款必须面临去杠杆的过程，信贷收紧将从源头上扼住整个房地产市场后续资金流。

　　经历了近几年快速扩张，当前房地产企业的杠杆率处于历史高位，房地产企业在今年仍然具有极高的融资滚动需求。销售回款，银行或影子银行融资是房地产企业的主要资金来源。而银行信贷收紧无异于同时掐断了这两条路径，一方面影响到个人贷款成本和发放，影响到购房者的支付能力和心理预期，导致销售回款困难；另一方面对房企的贷款收紧，直接影响到房企资金链，影响到开发投资和购地。近期各地房地产销售的数据已经明显下滑，开发商资金链紧张而降价促销的案例时有出现。

　　这其中受影响最大的无疑是中小开发商，未来不排除一些中小开发商出现资金链断裂的情况，一些过度依赖非自有资金的中小型房企，将以各种方式被淘汰出局，中小型房地产企业将迎来大规模并购。

　　个贷收紧将加剧销售放缓局面，导致销售回款状况恶化，加速房价拐点来临。个人房贷对银行来说属于低利润业务，在目前利率市场化的背景下，资金成本上升，商业银行作为盈利机构必然会收缩低利润个贷业务规模。

　　未来个人房贷利率优惠消失甚至上浮将长期持续，利率上升将明显增加购房成本，降低购房者支付能力，导致销售下滑。而销售下滑进一步加剧潜在购房者的悲观预期，带动市场进入低迷，房价难以继续坚挺。

　　房地产开发企业在预期资金链紧张的情况下，放缓投资和放缓购地将是后续动作。2013年全国商品房销售额同比增加26.3%，达8.14万亿元；土地财政收入创纪录达4.1万亿元。由于2013年楼盘热销，目前很多房企手中资金仍相对宽袁但随着销售下滑、资金面收缩，下半年土地市场交易极有可能陷入疲态。如此一来，由信贷宽松导致地产投资加速、大量购地给地方政府带来的资金宽松局面将会改变，进而影响到整个基建投资。

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