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浙江象山“取消限购”调查

———全款可买多套房

文章来源：每日经济新闻2012-02-23成为付费会员|欢迎免费试用

股票估值网点评：地方利益与中央政策目标博弈的星星之火，似乎每日都有燃开成为火势的苗头。限购政策调整的地方越来越多，如果中央的威势不足，压力不够，房地产调控政策发生根本性转变，可能会在一夜之间就成为事实。尽管我们对这种结果会出现仍保持怀疑的态度，但一些相关的迹象和事实我们也不容忽视。我们在2月10日“芜湖救市”的“事实与观点”点评中曾说过：从中长期看，信贷政策的调整将是房地产调控发生根本性转变的最重要标志，如首套房贷利率基准化、简化首套房购房者的贷款审批时间等。
    今天来看，房地产调控政策的根本性转变似乎正在发生：随着存款准备金率下调，银行贷款空间放大，多家银行首套房贷利率已由上浮10%回归基准，个别国有大行，包括部分城商行能提供9折优惠，而审批速度也明显加快，最快的银行一周之内审批流程就能完成。
    加上去年下半年以来包括京沪渝在内的18个城市楼市政策发生微调等因素，不断升温的利好预期引发原本处于低位的地产股快速上涨，也就不足为奇。截至上周五，地产板块今年平均上涨12.59%，超越大盘8.64个百分点，在申银万国一级行业涨幅排名中列第4名。
    预计“稳增长”的背景下，短期内地产股仍有一定的继续回升空间，但面对可能的后续调控风险，我们建议有心配置的投资者仍需谨慎挑选成长优秀，并且估值便宜的地产股，如荣盛发展、万科A、招商地产等“双1+A”股（成长动能和安全稳定指数均为1，股价处于JW4点中的A点位置）。

      佛山新政、芜湖新政——近5个月里，两宗涉嫌“救市”或“放松”的地方楼市新政先后被叫停，进一步显示出中央对楼市调控的决心。

      然而，就在芜湖新政被叫停次日，又有网友爆料称，浙江省宁波市象山县已悄然变通“限购令”。这一传言很快在网上传开，但象山县一直处于沉默之中。

      事实究竟是怎样的？《每日经济新闻》记者近日赶赴象山县，展开了实地调查。

售楼部：全款可买多套房

      根据宁波市的限购政策，以家庭单位，已有两套房的本市户籍人士，限制购房。

      前日，《每日经济新闻》记者以“宁波市户籍、已有两套房”的购房者身份，来到象山县住房和城乡建设局所在的塔山路，此处房产中介机构云集。

      “现在不限购了，只要不按揭，想买几套都行。”某中介机构经纪人江月如是说道。

      “如果我要贷款呢，可以贷多少？房产证合法吗？手续齐全吗？”记者问。

      “第二套房子最多按揭40%，第三、第四、第五套就要付全款了。”江月急切地把记者引到办公桌前，并承诺可办房产证。

      记者又走访了塔山路多家中介，得到的答复大体相同，可以购买第三套住房，但前提是一次性付款。

      随后，记者又以购房者身份，咨询了目前有项目在售或即将预售的部分开发商。对方的回复大多数是：可以购买第三套房。

      金地集团旗下象山金淼房地产发展有限公司“海御”项目一名销售人员表示，夫妻一方在宁波有两套房子，本人就不能再买了，但其配偶还能买，配偶最多也可拥有两套房。

      昨日，坐落于象山县天安路上的丽景小区售楼处内，看房的人并不多。一名销售人员表示，目前还未确定开盘时间及价格，但限购政策已经调整，原来是以家庭为单位，现在是以个人为单位。“男方最多可买三套，女方也是，按揭办不下来，只能一次性付款。”

房管处人士：未取消限购

      2月21日，《每日经济新闻》记者以购房者身份，走访了象山县行政服务中心里的房地产管理窗口，自称已有两套房，询问是否可再买一套二手房，对方明确表示，“因为限购，不可以再买房。”

      但昨日记者跟随一当地人再到窗口，当地人用方言咨询时，得到的答复却是：二手房不限购，再买可办理房产登记，但只能一次性付款。工作人员还补了一句“不能对外说”。

      象山县房地产业行业协会一位人士告诉记者，今年以来，象山县限购政策就已取消，“不能对外说，地方性悄悄调整的”。象山县房地产管理处有关负责人则告诉记者，“目前，我们还是根据浙江省及宁波市统一的限购政策实施的。”他同时否认了“限购政策取消”这一说法。

      但对于房地产管理部门是否同意办理第三套房产证，该负责人回答得模棱两可，既说“应该没有”，又说“有些是老百姓的实际需要”。

      针对象山县的上述情况，浙江省社科院房地产研究员王永太认为，此举主要是考虑地方财政以及GDP，但目前政策上仍不会放松限购。

      统计显示，2011年象山全县生产总值319.28亿元，房地产业贡献15.53亿元，建筑业同比下滑1.9%；而该县2010年统计公报显示，调控第一年，房地产业的贡献同比剧减30.5%。

      值得一提的是，象山并未出现“量价齐跌”。“成交量下降了，但整体价格并未下降。”象山县房地产管理处相关负责人称。公开数据显示，2011年象山县二手房屋交易均价7598元/平方米，同比上涨2%。

背后：去年楼市跌入冰点

      宁波住宅与房地产网的信息显示，相比于之前，目前象山县的成交量已有所上涨。去年底，每天的成交量大约2~3套，现在则有4~6套。2月21日，宁波全市共成交107套（含住宅、商铺、写字楼等），其中象山有28套。

      相比之下，去年的情况却极不乐观。截至去年12月底，象山全县共办理存量房买卖房屋登记2048件，建筑面积约21.64万平方米，成交金额约16.44亿元，同比分别下降51.5%、54.7%、53.7%。象山县建设局表示，“受限购、限贷等调控政策影响，房地产市场严重萎缩，成交量持续低位徘徊。”

      象山县房地产管理处上述负责人称，商品房成交量让开发商不敢拿地，土地市场出现了不少流拍现象。

      记者根据浙江省国土资源厅官网的数据统计得知，象山县2010年拍卖33宗地，面积81.9048公顷，土地出让金19.1847亿元；而到了2011年，拍地面积达到138.5129公顷，但土地出让金只有33.0135亿元。

      这种情况在整个宁波也是如此。数据显示，整个2011年，宁波大市区（包括市六区及周边县市）房地产用地共成交360余宗，成交金额为336亿元，比上年减少40多亿元。土地市场上，去年宁波共流拍或未成交地块共计51宗，总面积超过2800亩，其中商品住宅用地流拍25宗，面积也占到一半。

      土地市场持续低迷导致房地产用地出让价格呈明显回落趋势。数据显示，宁波全市商务用地和住房用地平均出让价大幅下降。2011年全年，全市房地产用地平均出让价为3215.73元/平方米，同比下降41.45%；住房用地平均出让价为3318.19元/平方米，同比下降40.11%，住房用地中普通商品房用地平均出让价为3418.96元/平方米，同比下降43.66%。

      而去年，在宁波市GDP产业结构中，房地产是唯一出现下滑的行业。

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