保利发展：业绩平稳增长，央企融资成本优势凸出

评述：1、业绩平稳增长，单季利润率边际改善。据半年度业绩快报，2022年上半年公司预计实现营收1108.47亿元，同比增长23.19%；实现扣非后净利润105.65亿元，同比增长5.14%。粗略计算，即二季度实现营收772.92亿元，同比增长19.13%；实现扣非后净利润80.77亿元，同比增长5.41%。公司上半年结转面积加大、结算均价有所提升，带动收入平稳增长。而利润增速低于营收增速，主要是受行业调控影响，地产项目利润率下降，上半年扣非后净利率为9.53%，与2021年全年基本持平。其中，二季度扣非后净利率环比回升3.03个百分点至10.45%，单季度利润率得到边际改善。回顾2022年一季度，公司实现营收335.55亿元、扣非后净利润24.89亿元，同比增长33.74%和4.32%。一季度毛利率同比下降7.53个百分点至27.93%，是利润增速低于营收的主要原因。
    2、销售表现领先同业，持续优化土储结构。销售方面，2022年上半年房地产市场下行压力仍大。据克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售同比下降50.7%，成交规模更是腰斩。但行业危机强化了央企优势，公司的销售表现明显领先同业（特别是民企）。2022年上半年公司实现销售金额2102.21亿元，同比下降26.3%，降幅为Top10房企最低，其中6月份实现销售金额510.03亿元，同比增长1.42%，单月销售额为行业第一，且销售增速是2022年以来首次实现同比转正；2022年上半年公司实现销售面积1307.31万方，同比下降21.78%，对应销售均价16080.4元/平，同比下降5.76%，较2021年全年销售均价基本持平，销售量价排名从2021年的第四名跃居第二名。投资方面，2022年上半年公司新增计容建面416.3万方，对应土地总价621.4亿元，位居行业第二，拿地销售比为29.6%，同比下降约5个百分点；集中拿地金额占比由2021年的29%大幅提升至76%，新增土储主要分布在一二线城市。在土地市场持续低迷的背景下，公司拿地积极并持续优化土储结构，上半年扣配建拿地毛利率较2021年提升2.3个百分点至26.5%，后续新增土地的盈利能力有望回升。
    3、融资渠道畅通，央企成本优势凸出。截至2022年一季度末，公司各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，其中剔预资产负债率68.6%，净负债率71.3%，现金短债比1.9。融资方面，公司作为财务稳健的头部央企，融资渠道顺畅且成本维持低位。2022年上半年公司累计公开市场融资286亿元，平均融资成本2.96%。其中，公司债及中
期票据融资规模140亿元，均为增量额度，净融资规模116亿元，平均融资成本3.09%；
ABS及ABN融资规模146亿元，平均可比融资成本2.82%，均处于行业低位水平。此外，
2022年一季度公司销售回款率高达92%。在行业融资环境恶化、房企信用利差扩张的背景
下，公司央企背景的成本优势凸出，信用扩张与销售回款共同为资金安全提供保障，将
助力公司实现逆势扩张。
    4、政治局定调“稳地产”，下半年宽松预期增强。2022年以来，全国已有约220个
省市放松了房地产调控政策，政策出台频次近600次，仅7月共有73个省市出台超80条政
策。但从市场走势来看，7月重点城市市场活跃度较6月有所下滑。根据中指数据，7月以
来重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅均在30%左右，市场企稳仍需时间。7月28日
召开的中共中央政治局会议，以及7月29日召开的国务院常务会议，对于房地产市场都做
出了相应部署：中央政治局会议将稳住房地产市场放在“房住不炒”之前，强调了稳地
产的重要性，且“保交楼、稳民生”这一表态首次出现，为接下来的房地产市场政策方
向奠定了基调；国务院常务会议也进一步提出了支持刚性和改善性住房需求的意见。预
计随着后续政策的发力，下半年房地产市场的宽松预期将有所增强。（2022-8-1）

公司及经营概况：1992年成立，2006年上市。公司是一家专注于房地产开发与经营的大型企业集团，主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的不动产生态平台，综合实力连续多年稳居行业前五、央企第一。2021年公司房地产销售和其他业务的收入占比为91.87%和8.13%。控股股东：保利南方集团有限公司(持股37.69%)；实际控制人：中国保利集团有限公司(持股40.49%)；董事长：刘平；总经理：周东利；在职员工：61854人。地址：广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场53-59层；电话：020-89898833；传真：020-89898666-8831；网址：www.polycn.com。