万科A：投资收益减少+毛利率下降，业绩表现不及预期

评述：
    1、投资收益减少+毛利率下降，业绩表现不及预期。2019年公司实现收入3679亿元和扣非后净利润383亿元，分别同比增长23.6%和14.4%，其中第4季度公司实现营收1440亿元和扣非后净利润201亿元，分别同比增长18.4%和3.1%。公司扣非后净利润增速放缓，表现不及市场预期的主要原因包括：a）2019年公司投资收益同比减少26.6%至49.8亿元，其中，来自联营、合营公司的权益利润同比下降40%至37.9亿元，同比减少24.9亿元；b）2019年公司毛利率同比下降1.23个百分点至36.25%，其中第4季度单季毛利率同比下降4.78个百分点至36.64%。另外，2019年公司拟每10股派现10.45元（含税）。
    2、政策+疫情影响，经营环境难有大幅改善。受融资环境趋紧，地产消费刺激政策弱化等因素影响，房地产行业景气度下行，根据国家统计局数据显示，2019年我国房地产新开工面积累计同比增速为8.6%，同比下降8.6个百分点，同期全国商品房销售面积和销售额分别同比增长0.2%和6.5%，增速分别较2018年下降1.1个和5.7个百分点。在此背景下，2019年公司经营表现低于市场预期，2019年1-12月公司房地产合同销售额为6308.4亿元，同比增长3.9%，低于行业增速2.6个百分点。此外，在国家坚定“房住不炒”的政策目标以及年初新冠疫情冲击下，预计2020年房地产行业景气度将持续下行，公司的经营环境难以大幅改善。
    3、竞争能力强，长期市场占有率有望提升。随着行业从增量市场向存量市场转型，房地产企业竞争加剧，相比业内的多数中小企业，公司龙头优势明显：a）融资成本低，2019年公司融资成本在3.62%-6.16%之间；b）净负债率低，2019年公司净负债率为34%，处于行业低位（市场预计房地产行业净负债率安全线为70%）；c）现金流健康，截至2019年末公司在手现金1662亿元，是未来一年有息负债的1.8倍；d）未结算资源丰富，截至2019年底，公司已售资源未竣工项目合同金额合计约6091亿元，是2019年收入的1.65倍，可保障未来业绩增长；e）土储丰富且优质，截至2019年底公司在建项目总建筑面积约1.03亿平方米，规划中项目总建筑面积约6170万平方米，以“规划中+在建”口径计算，公司当前可建项目总建筑面积为1.65亿平方米，是2019年全年新开工面积的3.9倍，公司项目储备颇为丰富，且79%位于一二线城市。基于上述理由，未来随着中小企业出清，公司市场占有率有
望持续提升。
    4、多元业务进展良好。公司持续推进非房地产业务发展：物业方面，2019年
物业服务实现营收127亿元，同比增长30%，截至2019年底公司物业累计签约6.4亿
平方米（在管4.5亿平方米），同比增长 26.1%，万科物业综合排名连续十年行业
第一；长租公寓方面，目前已覆盖30个主要城市，长租公寓品牌泊寓累计开业11
万间（城中村3.5万间），在集中式公寓领域行业第一；商业开发与运营方面，截
至2019年底，万科印力在管面积近900万平方米（已开业644万平方米），业内仅
次于万达；物流地产方面，万科万纬物流可租赁建筑面积1086万平方米，同比增
长12%，稳定运营项目平均出租率为92%。（2020-3-18）

公司及经营概况：
1984年成立，1991年上市，是中国最大的专业住宅开发企业之一。地产项目遍及珠三角、长三角、环渤海等区域的50多座城市，2019年公司房地产业务和物业管理业务分别占主营业务收入的96.8%和3.5%。第一大股东：深圳市地铁集团有限公司（持股29.38%）；董事会主席：郁亮（持股730万股）；总裁：祝九胜；员工77708人。地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。电话：0755-25606666，传真：0755-25531696。网址：www.vanke.com。