金地集团：2019年销售表现良好，土地储备权益比重低有利有弊

评述：
    1、公司销售良好，表现优于行业。在“房住不炒”的大环境下，2019年房地产行业整体销售表现呈现放缓趋势，根据国家统计局数据显示，2019年1-11月全国商品房销售额和销售面积分别同比增长7.3%和0.2%，增速分别较2018年同比下降4.8个和1.2个百分点。不过，公司销售依旧良好，优于行业整体表现，2019年1-12月累计实现签约面积1079万平方米、累计签约金额2106亿元，分别同比增长22.9%和29.7%，在2019年全国房地产商销售额排名第十五位。此外，截至2019年第3季度末，公司预收款为855.3亿元，较2018年底增长22.6%，是2018年营收的1.69倍，未结算资源丰富。
    2、增收不增利，业绩表现不及预期。2019年前三季度公司实现营收425亿元和扣非后净利润53.3亿元，分别同比增长26.9%和4.8%，其中第3季度实现营收200亿元，同比增长9%，扣非后净利润17.4亿元，同比下降36.8%。2019年1-9月公司实现结算面积350.6万平方米，同比增长80.9%，推动收入规模快速增长。期内利润表现不及营收，第3季度扣非后净利润快速下滑的主要原因是：a）受第3季度推广费用、互联网移动平台开发费用以及利息支出增加的影响，公司销售、管理和财务费用率分别同比增加1.05、0.74和3.42个百分点至2.7%、5.07%和2.34%（2019年1-9月公司费用率同比增加2.8个百分点至10.31%）；b）公司来自联合营企业的投资收益同比下降8621万元至16.84亿元，其中第3季度来自联合营企业的投资收益同比下降5.4亿元至11亿元；c）2019年前三季度少数股东权益占比从2018年同期的38.4%提升到42.4%。
    3、拿地积极，土地储备权益比重低有利有弊。2019年上半年公司新增土地储备约675万平方米，土地总投资额约554亿元，分别同比增长-3%和21%。公司拿地积极，其中一二线城市投资额比重高达70%以上，截至2019年上半年，公司总土地储备约4760万平方米，可满足未来2-3年开发需求，其中权益土地储备占比为54%。
    相比2019年上半年万科权益建筑面积占总建筑面积（规划建筑和在建）60%以上，公司权益土地占比相对较低，主要是由于2015-2018年公司新增拿地权益比重持续低于50%，2019年上半年的新增土地权益比例也仅为59%，未来公司低权益项目结算或将持续拉低利润表现。不过，公司降低拿地权益比例也有有利的一面：a）一线开发地价高且竞争激烈，合作模式可降低公司的项目获取难度；b）行业资金面收紧，项目合作的方式有利于公司降低资金压力。总的来看，公司经营质量相对较好，截至2019年第3季度末公司净资产负债率为60.1%，低于行业70%的安全线，在手现金为431.5亿元，对一年内到期有息负债的覆盖率达2.4倍。（2020-1-13）

公司及经营概况：
    1998年成立，2001年上市。主营房地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务，目前已形成华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南等七大区域的全国化布局，开发产品包括普通住宅、洋房、公寓、别墅等，有“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”、“o嵒恪 钡染糯蟛�品系列�2019Ｄ晟习肽旯�司房地产开发业务、物业出租业务和物业管理业务的营收占比分别�90?、2%和5%。公司目前股权较为分散，无实际控制人，最大股东：富德生命人寿保险股份有限公司（持股29.84%）；董事长：凌克；总经理：黄俊灿；员工：7564人。地址：深圳市福田区金地商业大楼；电话：0755-82039509；传真：0755-82039900；网站：www.gemdale.com。