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保利地产:资源禀赋优秀,地产销售平稳增长

文章来源:黄真2019-12-06成为付费会员|欢迎免费试用
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  • “保利地产” 的分类与估值
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    报告日期: 2019-12-06
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        1、项目结算时点错位无碍业绩保持增长。本期我们将保利地产重新纳入我们的研究范围。公司是我国房地产行业龙头企业之一,2018年公司总资产9331亿元,地产销售额4048亿元(市场占有率2.7%),在全国地产企业中均排名第五。2016-2018年公司地产销售额和销售面积年复合增速分别为39%,受益于项目结算稳步推进,2019年前三季度公司实现营收1118亿元和扣非后净利润123亿元,分别同比增长17.8%和37.2%。其中,第3季度实现营收407亿元和扣非后净利润25.9亿元,分别同比增长14.9%和2.3%。受不同毛利率地产项目结算以及结算时点的影响,公司单季业绩波动较大,2019年前三季度公司综合毛利率同比增加3.18个百分点至35.87%,3季度单季毛利率同比增加0.95个百分点至29.09%,但由于期间费用率同比增加1.23个百分点至9.42%,加上投资收益同比减少3.5亿元,当季净利润增速低于营收增速。
        2、资源优势突出,销售平稳增长。受地产调控政策趋严的影响,全国地产销售呈现放缓趋势,根据国家统计局数据,2019年1-9月全国商品房销售面积11.92亿平方米,同比下降0.1%,销售金额11.2万亿元,同比增长7.1%,增速分别较去年同期下降3、6.2个百分点。公司项目集中在一二线城市,以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点布局,报告期内受益于城市群具备良好的经济和人口基础,公司销售表现持续较好于行业平均水平,今年前三季度公司累计实现签约金额3467.7亿元,同比增长14.2%(去年全年销售额同比增长31%),其中一二线城市的签约金额占比75%(2018年同期77%);实现签约面积2293.8万平方米,同比增长13.29%;销售均价为每平方米15118元,较2018年上涨3.33%,是同期全国地产销售均价的1.6倍。截至2019年9月底,公司预收账款3829亿元,同比增长20.6%,是2018年营收规模的1.97倍,是业绩保持增长的重要保障。
        3、拿地趋于谨慎,融资成本低。2019年1-9月公司累计新拓展项目84个,新增容积率面积1493万平方米,同比下降39.2%,总拓展成本996亿元,同比下降39.1%,其中一二线城市拓展金额占比76%。报告期内公司拿地趋于谨慎,坚守以一二线城市为开发重点的发展战略。截止今年3季度末,公司在建/拟建总建筑面积24772万平方米,累计未开发面积7654万平方米,分别是同期竣工面积和新开工面积的14.4倍和2.1倍,土储项目丰富。此外,由于具备央企背景,今年上半年公司融资成本仅为4.99%,在行业低融资成本企业中排名第四位,与此同时,公司经营质量表现良好,截至2019年9月底,净负债率较年初下降1个百分点至88%,净经营性现金流入92亿元,期末在手现金1126亿元,相当于一年内到期有息负债的2.3倍。
        4、发展综合性服务业,物业板块拟分拆上市。近年来公司沿着不动产产业链发展与之匹配的综合性服务业,包括物业管理、销售代理、房地产金融等,2018年公司其他业务实现营收112.5亿元,占总营收比例为5.8%。据公司今年8月公告,公司拟将其旗下物业板块分拆至香港上市,2019年9月公司获得中国证监会核准批复,核准保利物业发行总股数不超过约1.53亿股的境外上市外资股。保利物业主要依托于保利地产进行发展,由保利地产承接而来的项目收入占比高达84.2%,2018年保利物业实现营收42.3亿元,同比增长30.6%。未来保利物业成功分拆上市后,有望借助资本市场的力量继续做大做强,公司亦将分享超额投资收益,进展值得关注。(2019-12-3)
    公司概况
    公司及经营概况:公司成立于1992年,于2006年上市,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,具有国家一级房地产开发资质。公司房地产业务覆盖国内外104个城市,其中城市待开发面积占比高达60%以上。2018年地产销售额4048亿元,全国市场占有率2.7%,在全国地产企业排名均为第五。2019年上半年公司主要业务包含房地产开发和综合性服务业务,营收占比分别为91.86%、7.76%。控股股东:保利南方集团有限公司(持股比例为37.82%);董事长:宋广菊;总经理:刘平;地址:广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层电话:传真:020-89898666-8831;网址: www.polycn.com.
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