华夏幸福：地产项目结算提速，3季度业绩高速增长

评述：
    1、地产项目结算提速，3季度业绩高速增长。今年前三季度公司实现营收643亿元和扣非后净利润97亿元，分别同比增长42.5%和34.8%，其中，第3季度实现营收256亿元和扣非后净利润12.6亿元，分别同比增长151.7%和70.8%。第3季度公司业绩高速增长，主要受益于地产项目结算提速，当季公司地产项目结算面积同比增长217.6%至193.3万平方米，扭转了上半年的下滑局面（今年上半年公司地产结算面积增速为-3.3%）。期内公司综合毛利率同比下降4.97个百分点至40.4%（第3季度毛利率同比下降16.52个百分点至27.79%），主要是毛利率相对较低的地产业务收入占比提升所致。
    2、京外市场拓展带动地产销售回升，未结算资源丰富。今年前三季度公司地产累计销售额为1006.45亿元，销售面积911万平方米，分别同比下降6.6%和5.3%，但第3季度公司实现销售额361亿元，销售面积360万平方米，分别同比增长33%和44%，较上半年明显回升。从今年前三季度的销售区域看，公司环京地区销售面积同比下降34%，而环郑州、环武汉以及环广州等地销售面积分别同比增长128%、29.5%和76.2%，是公司地产销售回升的主要原因，这也使得期内的销售均价同比下降2%至0.86万元/平方米。截至今年3季度末，公司预收账款为1350亿元，是去年营收规模的1.61倍，为今明年的业绩增长奠定基础。
    3、产业新城弊端凸显，垫资导致负债高企。公司与其他房地产开发企业的最大区别在于公司从事的是产业园区开发，运营模式是公司与政府签订排他性的整体开发协议，由公司承担产业新城区域的前期规划、招商引资以及物业管理等全周期服务，今年上半年公司各地园区招商引资签约额高达1051.53亿元，同比增长8.9%，累计总签约额超过7000亿元。园区开发的五个子业务规划咨询、土地整理、基础建设、产业发展服务和城市运营，前三者采用成本加成确定收入，收益比例为10%、15%和15%，而产业发展服务则是按照园区内新增投资额的45%进行确认，城市运营维护服务按照国家指导定价，各子业务的结算对象均为地方政府。在该模式下，公司需要为项目先行垫资使得公司回款周期长且投资金额大，负债率亦因此走高，特别是近几年公司推动产业园区模式向外扩张，产业新城发展模式的弊端也开始凸显，具体来看，2011-2018年公司应收账款年复合增长率为96%，今年3季度末的应收账款达到387.7亿元，相当于去年营收的45%，公司回款效率低下，同时现金流持续恶化，期末现金流量净额为-395.5亿元，再创历史新高。此外，由于去年平安入股（平安集团持股比例为25.25%，为公司第二大股东），公司融资信用评级上调，今年前三季度公司筹资性现金流入939亿元，同比增长66%，但这也导致期末公司净负债率高达244%，短期流动负债规模高达2726亿元，是在手现金的6倍，偿债压力颇大。（2019-10-22）

公司及经营概况：1998年成立，2011年借壳上市，是中国领先的产业新城运营商和PPP模式的实践者和创新者。公司基于产业新城一体化解决方案的创新升级版PPP运作模式，在京津冀、长江经济带、珠三角等热点经济区域开发产业新城和产业小镇，具有较高的品牌知名度。2018年公司产业发展服务业务、房地产开发业务和土地整理业务的营收占比分别为38.71%、48.51%和8%，其中产业发展服务业务提供约53%毛利。实际控制人：董事长王文学；总裁：孟惊；员工27956人。地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里18号；电话：010-56982988；传真：010-56982989；网址：www.cfldcn.com。