金地集团：投资收益对业绩影响大，高比例合作项目有利有弊

评述：
    1、公司销售增长好于全国水平。根据公司最新公告，公司2018年全年销售数据保持良好增长，累计实现签约面积877.8万平方米，同比上升14.5%，累计签约金额1623.3亿元，同比上升15.28%。而国家统计局数据显示，2018年1-11月全国实现商品房销售面积约为14.86亿平方米，同比增长1.4%；实现销售额12.95万亿元，同比增长12.1%，全国房地产销售面积和销售额增速分别较2017年同期下降了6.5个和0.6个百分点，公司销售数据显著好于全国水平。另外，公司计划在2019年第1、2月份推出20个项目，项目主要集中在一二线城市，覆盖上海、天津、东莞、武汉、杭州、南昌以及清远等多个区域，进展值得关注。
    2、进入项目结算高峰期，2018年业绩有望实现高增长。受益于行业高景气，2016年和2017年公司销售额增速分别达到63%和40%，销售额分别为1006亿元和1408.1亿元。由于房屋从销售到结算一般需要经历1-2年的时间，照此推算，2018年-2019年将是公司的项目结算高峰期。2018年前三季度，公司实现营收335亿元和扣非后净利润50.8亿元，分别同比增长60.27%和132.68%，其中，第3季度实现营收184亿元和扣非后净利润27.5亿元，分别同比增长124.42%和147.29%。净利润增速大于营收增速的原因主要是由于高毛利率项目结算（2018年前三季度，毛利率同比增加6.82个百分点至41.39%）以及投资收益同比增长125.5%至21.1亿元，预计公司2018年全年业绩有望保持高增长。
    3、投资收益对业绩影响大，高比例合作项目有利有弊。从过往经营来看，公司参股或合资拿地的合作项目占比一般保持在50%及以上，这使得投资收益对公司业绩影响较大。2014-2017年公司新增拿地权益比例分别为67%，38%，42%，47%，投资收益依次为8.1亿元、14.1亿元、24.3亿元、49.5亿元。过往对于公司这种高比例合作项目的运营方式，市场多给予否定态度，主要是由于在合作项目中，公司的项目自主权较低，获取的投资收益不确定性较大，特别是在一些项目中公司股权占比较低，取得的收益也少。不过，随着房地产行业调控趋严，行业内部融资难融资贵的问题逐渐凸显，公司通过项目合作的方式减少了融资成本，并且调动了合作方的积极性，运营方式受到更多市场认可。截止2018年3季度末，公司的净负债率为66%，处于市场所接受70%的安全线内，且财务费用率（-0.83%）长期处于行业的较低水平，此外，公司在手现金为390亿元，对一年内到期有息负债的覆盖率达2.5
倍，项目合作的方式使公司资金面明显优于大多数房地产商。（2019-1-7）

公司及经营概况：
    1998年成立，2001年上市。主营房地产开发和运营、房地产金融及物业管理服务，目前已形成华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南等七大区域的全国化布局，开发产品包括普通住宅、洋房、公寓、别墅等，有“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”、“o嵒恪 钡染糯蟛�品系列�2018Ｄ晟习肽旯�司房地产开发业务、物业出租业务和物业管理业务的营收占比分别�87?11%、2.43%和7.59%。公司目前股权较为分散，无实际控制人，最大股东：富德生命人寿保险股份有限公司（持股29.84%）；董事长：凌克；总经理：黄俊灿；员工：24246人。地址：深圳市福田区金地商业大楼；电话：0755-82039509；传真：0755-82039900；网站：www.gemdale.com。