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万科A:发展战略再升级,关注自持业务发展

文章来源:薛以松2018-04-13成为付费会员|欢迎免费试用
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  • “万科A” 的分类与估值
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    报告日期: 2018-04-13
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    最新简述
    要点:
        1、盈利水平持续提升,仍是行业龙头。得益于旗下楼盘销售均价的持续提升,2015-2017年累计增长17%至1.47万元/平方米,2017年公司毛利率同比增长4.68个百分点至34.1%,有效冲抵三项费用率的增长(同期增长1.45个百分点),这也是公司在营收增长趋于停滞的情况下,利润仍能保持较高增速的主要原因。2017年公司实现收入2428.97亿元,同比增长1.01%;实现扣非后净利润272.80亿元,同比增长30.34%。其中4季度实现营收1257.97亿元,同比增长1.92%;实现扣非后净利润166.84亿元,同比增长29.98%。此外,公司2017年分红预案为每10股派9元(含税)。
        2、销售快速增长,形成业绩保障。2017年公司实现销售面积3595.2万平方米,同比增长30%;实现销售金额5298.8亿元,同比增长45%。其中的住宅和商业办公楼分别占比82.7%和13.6%。截至2017年年末,公司已售未结算金额达4143.2亿元,相较2016年年末增长48.9%,是保障未来业绩增长的重要基础。
        3、拿地积极,拓展新市场。期内公司新增216个项目,总规划建筑面积达4615.4万平方米,权益面积2768.1万平方米,同比增长46%,其中的75%位于一二线城市。在城市布局方面,期内公司首次进入哈尔滨、石家庄、西昌等城市。报告期末公司拥有存货金额5981亿元,较上年同期增长28%。其中,拟开发产品为2176.6亿元(占36%);在建开发3290.5亿元(占55%);已完工开发(现房)500亿元(占8%)。
        4、行业集中度提升,利好业内龙头发展。2017年我国房地产行业前100大企业销售额占比首次过半,同比增长10.6个百分点至55.4%。其中,销售规模超百亿房企增加13家至144家,规模超千亿房企同比增长5家至17家,并首次出现销售5000亿元之上的房企(碧桂园、万科、恒大)。值得一提的是,目前“限房价、竞地价”以及“限地价、竞房价”等措施,导致房产项目的毛利率已提前确认,开发商能否获得较高收益将更多的依靠自身的项目管控能力以及对融资成本的控制,而这些正是龙头企业的优势所在。
        5、大力发展自持业务,或打开更大成长空间。目前公司正大力发展自持业务:(a)2018年年初斥资83.65亿元买下凯德在中国19座城市的20个购物中心,使得公司商业地产业务覆盖全国58座城市,项目超120个,规模仅次于万达,位居全国第二;(b)2017年新增物流地产项目36个,项目总数达62个,总建筑面积(指可
    租赁物业的建筑面积)482万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平
    均出租率达到96%;(c)长租公寓方面,旗下品牌泊寓在2017年完成对29座城市的
    业务布局,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。此外,公司在2017年
    年报中明确提出将自身定位由“城市配套服务商”升级至“城乡建设与生活服务商
    ”,市场预计公司或将加大自持业务的渗透率,未来发展值得关注。(2018-4-2)
    公司概况
    公司及经营概况:
    1984年成立,1991年上市,是中国最大的专业住宅开发企业之一。地产项目遍及珠三角、长三角、环渤海等区域的50多座城市,2017上半年公司北方区域、南方区域、上海区域和中西部区域营收占比分别为29.38%、23.00%、22.95%和24.67%,同时房地产业务占主营业务收入的95.9%。第一大股东:深圳市地铁集团有限公司(持股29.38%);董事会主席:郁亮(持股730万股);总裁:祝九胜;员工77708人。地址:深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。电话:0755-25606666,传真:0755-25531696。网址:www.vanke.com。
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