万科A：拿地速度加快，自持业务稳步发展

要点：1、销售持续放量，业绩增长可期。近日公司公布2017年全年销售简报，实现销售面积3595.2万平方米，同比增长30.2%；实现销售额5298.8亿元，同比增长45.4%。得益于此，公司2017年3季度预收款项同比增长30.48%至4078.82亿元，首次突破4000亿元，为后期业绩增长提供保障。回顾2017年前三季度，公司实现营收1171.01亿元，同比增长0.04%；实现扣非后净利润105.96亿元，同比增长30.92%。其中3季度实现营收472.9亿元，同比增长11.9%；实现扣非后净利润34.7亿元，同比增长25.9%。利润增长较快的主要原因是结算项目土地多为2015年获得，拿地成本较低，加之销售时的高房价，带动期内毛利率同比增长5.2个百分点至31.73%。公司在2017年新增建筑面积4610.5万平方米，同比增长47.9%，未来成长依然值得期待。
    2、楼市调控依旧趋严，房企或迎业绩“小年”。纵观整个2017年楼市，在限购等政策打压下，市场降温明显。2017年全国住宅销售面积同比仅增长5.3%，增速下滑17.1个百分点。进入2018年后，部分地区开始逐步放宽购房限制，以南京为例，高层次人才（研究所及以上）购买首套房将不限购。但全国大范围放松调控或为小概率事件。除地产本身调控的因素外，金融市场的变化亦不容忽视。2017年全国首套放贷平均利率从年初的4.46%上涨至年末的5.38%，同时银行也在减缓放款速度，抑制了部分购房需求。基于以上因素判断，市场预计2018年楼市或将继续降温，公司亦表示销量和销售额可能在2018年出现下滑。由于短期内房价难以持续快速上涨，加之未来销售房产的土地多为2016年及之后获得，土地成本较高，预计公司毛利率或将面临调整压力。不过需要指出的是，行业景气度下滑对于龙头来说不一定是坏事，特别是在拿地时来自同行的竞争将会减少，拿地价格有望更加合理。
    3、持续加码自持业务，未来发展值得关注。继2016年耗资120亿元收购印力之后，2018年年初公司斥资83.65亿元买下凯德在中国19座城市的20个购物中心，除北京外，其余项目全在重庆、东莞、佛山等二三线城市。至此公司商业地产已布局58座城市，项目超120个，规模仅次于万达位居全国第二。物流地产方面，截至2017年9月末，公司总计在23个城市获得物流仓储用地341.7万平米，权益建筑面积249万平米。公司于去年10月设立物流地产投资基金，规模60亿元，主要用于投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。长租公寓方面，公司旗下品牌泊寓期内完成对24座城市布局，拥有82个项目，累计开业达2.4万间。
    4、“宝万之争”落幕，但影响还在延续。目前宝能依然持有万科25.4%的股
份，其中有7个资产管理计划合计持股6.88%，于2017年11、12月到期。宝能宣布
已将资管计划进行延期，但并未透露具体时长，投资者或需谨慎以待，但也不宜
过度解读市面上传说的资管计划清算风险。（2018-2-1）

公司及经营概况：
    1984年成立，1991年上市，是中国最大的专业住宅开发企业之一。地产项目遍及珠三角、长三角、环渤海等区域的30多个城市，2017上半年公司北京区域、广深区域、上海区域营收占比分别为23.79%、29.24%、和35.45%，同时房地产业务占主营业务收入的95.62%。第一大股东：深圳市地铁集团有限公司（持股29.38%）；董事会主席：郁亮（持股730万股）；总裁：祝九胜；员工58280人。地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。电话：0755-25606666，传真：0755-25531696。网址：www.vanke.com。