股票估值网 吴君亮

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回避市场情绪负面的行业。

房地产税试点的颁布，是最近的大消息。长期来看，这个政策如何具体走下去，对它可能产生影响的方方面面产生什么样的影响还不确定，但短期来看，至少就市场情绪而言，在相关行业，它的负面影响是确定的。在一段时间和一个仍在计算的估值空间里，卖出的冲动会远大于买入的冲动，——回避市场情绪负面的行业，是投资的重要原则之一。

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征收房地产税既是必然的，也是急迫的。

2020年，全国一般公共预算收入182895亿元，全国政府性基金预算收入93489亿元，全国一般公共预算收入182895亿元，共281162亿元，其中全国国有土地使用权出让收入84142亿元，占比接近30%。

目前的地方财政，对土地出让收入的依赖极大，但这又是不可持续的，需要找到一个新的替代税源，所以征收房地产税是必然的。就目前政府土地出让金开始出现困难的节奏看，找到一个替代税源已具有一定的急迫性。房地产税在全国全面开征，如果不出意外，应该是3-5年内的事情。所以说，就政府而言，征收房地产税是必然的，也是急迫的。

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要征收多少房地产税才能替代土地出让收入呢？

去年全国土地使用权出让收入8.4万亿元，扣除成本等开支，应该有大约5万亿元的净收入，如果要用房地产税来替代它，那么需要征收的规模大约应该逐步达到4万亿元（土地出让收入会渐渐下滑，但应该会一直存在）。4万亿元可是一个很大的数目。

按照任泽平《中国住房市值报告：2021》测算，2020年中国住房市值418万亿元。简单计算，如果能在这个税基上征收一个百分点，就能有4.18万亿的税收，如果按0.5%的税率就能有2.09万亿元的税收，如果按0.3%的税率，就能有1.25万亿元的税收。4万亿元一开始大概很难，但少收一点，好像也是不难办到的。

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简单计算，4万亿元除以14亿人口，平均每人每年2857元，三口之家，一年8571元，平均每月714元。这对相当多的个人和家庭恐怕都会形成明显的负担，形成明显的税负痛感。

但是，如果分阶段走，少收一点，五年之内房地产税的规模只达到2万亿元，或者1万亿元，那么，三口之家每月的负担就会只有357元，或178.5元，那么，负担就会明显下降，痛感就会减低。

当然，实际征收不会这样简单。

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据任泽平的报告分析，按房产价值分省来看，当前全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个，也即有约220万亿元的存量市值。如果按1%、0.5%和0.3%的税率计算，潜在的税收分别为2.2万亿元、1.1万亿元和0.66万亿元。按上面的税率，对于一套价值一千万的住宅，每年的税款分别10万元、5万亿，3万元，平均到每个月，分别为8333元、4167元和2500元；对于一套价值五百万元的住宅来讲，税负是上面的一半，分别为4167元、2084元和1250元。在中国最富裕的省份，这些数字对绝大多数家庭会不会仍然是明显的负担？