限购扩容冲击房企战略纵深

      许多开发商当下面临的难题，涉及生存的战略层面的重新梳理。“近几年，众多房企纷纷把发展重点放在二三线城市，越来越多资金、人力、资源投入这个市场，企业业绩也更加倚重于此。此时二三线城市突然限购，后果很严重。”沪上开发商资深人士柴一峰坦言，这样的突变，足以动摇许多房企的根本。 
      近日由复旦大学EMBA房地产协会与医疗保健协会共同筹办的一个业内论坛上，复旦大学EMBA房地产协会会长、星浩基金CEO赵汉忠表示，优胜劣汰，今年底就能见分晓。“现在很多开发商还撑得住，通过放缓投资、控制土地投入等方式，可以撑一些时间，但最多到年底。”

疯狂扩张突遇“速冻” 
      即将降临的二三线城市限购，让许多人措手不及，半年报的靓丽业绩也瞬间变成了“过眼云烟”。因与果往往瞬间转换，恰恰因为上半年二三线城市过于火热，限购即至。 
      中原集团研究中心近期对或将出台限购政策的50个二三线城市进行的专题调研发现，在被调研的50个城市中，上半年无一城市的住宅价格出现下跌；成交量半数城市同比上升；投资占比较高。 
      调研披露，50个未限购城市中，有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%以内的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。现有调控政策对这些二三线城市作用有限，则是下半年二三线城市调控加码的另一个重要因素。 
      随二三线城市限购消息几乎同时出现的是，各大券商的报告纷纷下调了对房地产上市公司 2011年的盈利预测，认为新一轮调控意味着将全面影响上市公司业绩。 
      世联地产报告直言，下半年市场竞争更趋激烈。

进还是退？ 
      “面对二三线城市限购突降，绝不是简单的进退问题，尤其是近几年推行二三线战略的企业，手头握有大量二三线的土地储备，无疑变成了烫手山芋。”柴一峰直言。 
      面临这一难题的，也包括了诸多品牌房企。21世纪不动产分析师粟日表示，从品牌房企拿地的区域趋势来看，一线城市的土地成交正在减少，形成了以三线城市为主，二线城市次之，一线城市最末的土地市场趋势。 
      据21世纪不动产统计，今年上半年，15家品牌房企共在三线城市拿地32幅，拿地金额超240亿元；二线城市拿地共33幅，拿地金额在210元以上。其中杭州、武汉、长春、成都等地拿地规模较大，金额也较多，其中长春最高，共有6幅土地成交，成交金额达41亿元。一线城市拿地共13幅，拿地金额在132亿元左右，其中北京土地成交仅2幅，全部为保利地产拍下。 
      “此前较长时间中，由于一线城市调控观望，且地价高，可出让土地越来越少，而三线城市不仅地价便宜，且有较大升值空间，开发商逐渐倾向于向二、三线城市发展，从区域上看，四川、东北、中南、珠三角周边地区较为开发商所青睐。”粟日说。 
      但值得注意的是，正如当初一线城市限购的影响各有判断，二三线城市限购的理解，也并非一味悲观。 
      同策咨询研究部总监张宏伟认为，一些二三线城市的本土龙头企业，面对限购令，正在积极应对。江苏中大集团董事长谈义良就在上述复旦论坛上表示，中大集团坚持自身特色的发展模式，这恰是应对调控的最稳健策略。“随着市场变化，也将尝试一些新的领域，丰富投资分散风险。例如目前并不受多数房地产企业青睐的工业地产，中大就很有兴趣。” 
      中原集团研究中心还认为，由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，限购政策不应采取一刀切的做法。 
      张宏伟则分析，首先，从区域上考虑，限购重点还是东部沿海较为发达的二三线城市，尤其是位居一线城市周边受一线城市房价拉动较大的二三线城市；其次，房价涨幅较高的个别西部省会城市如乌鲁木齐、呼和浩特等；热钱较多的二三线城市，如鄂尔多斯、克拉玛依、温州、义乌；第三、一些房价涨幅较高的二三线城市，如潍坊、丹东、宜昌、韶关以及南昌等。

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