荣盛发展：小公司的大机会

      与地产业里的那些巨头相比，荣盛发展是一家小公司，这是它成长的优势，也是它最具吸引力的地方。 
      作为专注于二三线城市开发的区域房企龙头，公司过去5年的收入和净利润年均复合增速分别达到40%和50%，去年营收更是接近翻番。但即便如此，开工面积三百来万平米的公司也才是刚刚进入百亿俱乐部，相比开工面积动辄千万平米的万科、保利等标准的千亿会员或预备会员，公司的基数小，伸展级数变化的空间大，实现倍增在技术上更容易，也使它看起来更加朝气蓬勃，易打易拼，未来持续积极成长的可预期性和保障性，要远高于那些体量过大的公司。 
      市场表现方面，荣盛发展也存在不小的机会。在月初的“青松建化：热门行业里的热门股”一文里，我们曾提到中国股市的特质之一，一只卓越的股票在一个冷落的行业里的表现要远逊于一只平庸的股票在一个热门行业里的表现。由于调控政策层层加码，目前的房地产业无疑是被压抑和受冷落的，过去13周和26周，沪深300涨幅分别为7%和14%，而房地产板块分别为5%和6%。截至今年3月，公司业绩已连续8个季度实现同比正增长，积极成长势头未来有望延续。但面对如此优异的业绩，市场依然缺乏响应热情，荣盛发展在过去13周和26周的股价表现分别为-9%和8%，期间虽有波澜，但总体趋于平淡。

公司简介 
      荣盛发展是致力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营的国家一级房地产开发企业。目前公司已经在8省15个城市有开发项目，2010年实现营业收入65.27亿元，归属于母公司的经营性净利润10.37亿元，分别同比大幅增长98.45%和74.48%，每股收益0.72元，超出此前市场预期。业绩增长超出预期的主要原因是年底结算项目增多，4季度实现收入19.48亿元，同比增长75.34%，和毛利率较3季度提升12.52个百分点至43.31%，达到历史高点。

今年开门大红 
      今年公司业绩继续保持快速成长，1-3月实现销售收入15.42亿元，经营性净利润1.68亿元，分别同比增长50.31%和25.95%。公司项目建设、销售进度正常，廊坊、邯郸、蚌埠、徐州等地区项目逐渐竣工，结算面积和单价同比增加，公司预计2011年1-6月净利润同比增幅为50%-70%（去年同期为4.01亿元）。

未来有望继续快速成长，股权激励可期 
      根据公司最新的股权激励修改方案，包括高管在内的68名激励对象若想获得4523万股票期权，必要条件是公司09-12年经营性净利润增长率不低于35%，加权平均净资产收益率不低于15%。过去两年公司已经超额完成要求，经营性净利润增长率分别达到60%和74%，净资产收益率也保持在20%以上，预计未来业绩满足股权激励的问题不大。 
      从房企的四大面积指标来看，2010年公司实现开工面积355.46万平米（超过年初计划29%），竣工121万平米，分别同比大幅增长81.9%和80.63%。期内实现销售面积195.39万平米，销售收入102.77亿元，分别同比增长36.53%和69.5%；结算面积139.14万平米，结算收入64.48亿元，分别同比增长80.27%和98.95%。两大收入增速均显著高于面积增速，说明公司受行业调控影响较小，项目销售情况良好，整体价格水平稳中有升。 
      从中短期来看，截至去年年末，公司预收账款达71.84亿元，同比增长80.9%，加上公司计划2011年竣工187.31万平米，可结算资源丰富，高度锁定2011年的业绩。2010年新增规划建筑面积704万平米，公司土地储备建筑总面积已逾1700万平米，足够支持三年以上开发。另外，今年公司计划获取建筑面积500万平米左右的项目资源。从长远来看，中国经济在较长时期仍将保持良好发展，2010年城市化率在47%左右，未来有望进入加速期，若每年增加1个百分点，将增加3.5亿平米的住房需求，为房地产行业提供充足的市场空间。虽然二、三线城市房地产市场竞争趋于激烈，但深耕于细分领域的荣盛发展，在品牌、技术和产品设计等方面均具有较大优势，未来有望在竞争中继续快速成长。

市场预期及估值 
      荣盛发展在君亮估值中的成长动能排名和安全性均为1，今年以来，公司股价长期徘徊在君亮估值JW4点买入中的A点位置，即最佳超额利润买入区。近期公司股价更是接连回落，以最新股价（12.51元）计算，目前PE仅为16倍，PEG小于0.5，PB和PS也处于历史上的中低位水平，安全边际颇高。市场上的恐惧与贪婪反反复复，面对荣盛发展，当前大多数人是心怀恐惧还是贪婪？专业的投资者应该明了。关于荣盛发展的合理买入价和目标价位区间及更多详细信息，请参见《股票估值500•个股报告》24期中的荣盛发展个股报告。

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