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房地产行业综合评述

文章来源:股票估值网2011-02-21成为付费会员|欢迎免费试用

一、评述范围
      本次列入我们股票估值500的房地产行业的公司有31家,分别为:泛海建设海泰发展、华侨城A、金融街栖霞建设万科A、招商地产中国宝安中国国贸中航地产中粮地产保利地产北京城建滨江集团福星股份广宇集团合肥城建华发股份金地集团空港股份荣盛发展苏宁环球新湖中宝亿城股份张江高科北辰实业小商品城陆家嘴浦东金桥阳光股份中华企业。(它们最新的个股报告在《股票估值500》第20-22期)
(注:我们在2010年半年度以及第三季度分别制作了房地产行业报告分析,本期报告仅作全年回顾及补充。)


      2010年第三季度,股票估值@500房地产行业(下表)共实现收入377亿元,同比增长13%。增速较第二季度有所加强,但未能达到2009年同期水平。在31家公司中,2010年第三季度营收超过50亿元的有万科A和保利集团,分别为56.1和60.4亿元。其余公司的收入分布比较不均匀,这主要与房地产行业结算周期不稳定有关。


二、证券市场表现

                               
      在过去的一年中,证券市场情绪对房地产业颇为负面,股票表现差强人意。在估值上,尽管大部分公司业绩叠有惊人表现,绝大多数的上市企业价值普遍被低估。从图中可以明显看出,2010年4月、2010年9月以及2011年1月,均是房地产调控政策出台的密集区,房地产行业在证券市场上都相应表现出向下的压力。

      从2009年12月31日至2011年1月28日间,上证指数和沪深300跌幅分别为16%和15%,而房地产行业证券市场跌幅却超过21.5%。而行业里面不少公司的PE已经低至20以下,北京城建PE更是到了只有10的水平,PE低于20的公司有:华侨城A、金融街万科A、招商地产保利地产北京城建滨江集团广宇集团华发股份金地集团荣盛发展苏宁环球亿城股份张江高科阳光股份。加上公司的成长稳定性指标及JW4点,我们能从中发掘不少好公司,具体公司情况请参阅会员版报告。
    
三、2010年房地产市场运行概况
1、房地产行业宏观数据
      2010年,全国房地产开发投资48,267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34,038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月,房地产开发投资5,570亿元,增长12.0%,增速比上月回落24.7个百分点,但环比增长20.4%,当月投资增速大幅回落主要受基数影响。

      从数据看,截止2010年年底,地产开发投资同比增长已从5月的最高38.24%回落了5.04个点。2010年,房地产开发投资绝对金额仍保持近几年同期的最高水平。增长也高于2006年的23%、2007年的30%、2008年的21%和2009年的18%。国家加大保障房的建设,保障房建设所新增投资对房地产开发投资增长保持较好增长起到较重要的作用。

      2010年开发资金来源7.25万亿元,增长25.4%:其中国内贷款12,540亿元,占比17.3%,缩至历史最低;利用外资796亿元,占比1.1%,延续年初以来占比逐渐扩大趋势;自筹资金26,705亿元,同比大增近50%,占比36.8%;其他资金32,454亿,占比44.8%,其中定金及预收款19,020亿元、个人按揭贷款9,211亿元,分别同比增长17.3%和7.6%,增速持续下降,特别是个贷。信贷持续收紧,利用外资和自筹资金增速较快,显示开发商资金压力持续加大。

      资金短缺引发多家内地房企境外发债融资。据《第一财经日报》消息称,2011年1月10日,恒大地产和合生创展两家内地房企同时对外公布了各自的融资打算。恒大地产在公告中建议发行以美元结算的人民币优先票据,并自2011年1月10日起展开路演推介。除了上述两家企业之外,不少规模中等的内地房企同样参与了此次融资热潮。如以福建为基地的中骏置业、深圳的华南城以及花样年控股等公司。

      2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,同比增长11.3%,增速比2009年低30.8个百分点;累计销售额5.25万亿元,同比增长19.3%,比2009年低56.2个百分点。全年房价累计上涨7.4%,远低于2009年21.1%的累计涨幅。12月当月全国商品房销售面积21,808万平方米,同比增长11.5%,增速较上月回落3个百分点。12月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.7%,环比上涨0.3%,已连续4个月保持环比上涨。

      2010年,房屋新开工面积16.38亿平方米,同比增长40.7%,增速比2009年大幅提高28.2个百分点;房屋竣工面积7.6亿平方米,同比增长4.5%,增速比2009年下降15.5个百分点。竣工面积远低于销售面积,因此,房屋供给压力依然较大。考虑到2010年新开工面积增幅较大,2011年仍会保持较高增幅,预计供给压力将在2012年出现明显好转。

      受土地供应量大幅增加影响,2010年土地购置面积增速明显回升,土地购置价格出现回落。2010年,购置土地面积4.10亿平方米,同比增长28.4%。土地购置费9,992亿元,增长65.9%。12月当月,土地购置面积4,889万平方米,增长1.5%,土地购置费1,061亿元,增长5.8%。12月土地购置均价为2,170元/平方米,较上月有明显回落。由于2010年土地购置处历史最好水平,2011年房地产开发企业的开发经营中土地资源不会是一个主要制约因素,行业面对的主要压力之一是企业能否对土地资源的把握。由于企业间差异在加大,弱势企业可能会存在因企业土地贮备不足而带来的经营困难。因此2011年弱势企业的成长将明显降低,而强势企业仍将保持很好的增长。

2、2010年国房景气指数先扬后抑
      2010年一季度末的国房景气指数回升到全年最高位达105.89。4月份开始持续下滑。截止2010年底,国房景气指数又回到年初的下方,为101.79,比11月份回落1.41点,比上年同期回落1.87点。2010年全年全国“国房景气指数”表现来冲高回落,并收全年最低点。 


      从分类指数看:房地产开发投资分类指数为103.87,比11月份回落0.95点,比上年同期提高3.45点;本年资金来源分类指数为102.66,比11月份回落2.08点,比上年同期回落8.11点;土地开发面积分类指数为96.03,比11月份回落0.39点,比上年同期提高0.34点;商品房待售面积分类指数为103.66,比11月份提高0.56点,比上年同期提高6.79点;房屋施工面积分类指数为104.81,比11月份回落1.44点,比上年同期提高2.30点。我们预计2011年一季度的国房地景气指数仍将有所回落。

四、行业政策一览
1、货币政策
       2010年新增人民币贷款7.95万亿,超过年初预期7.5万亿水平,货币状况仍显宽松。M1和M2预计将分别同比增长21.2%和19.5%,相比2009年有所回落,但仍处于较高水平。面对国内通胀压力的高企,央行不得不转变货币政策方向,年内六次上调存款准备金率、两次加息,并将2011年宏观经济政策的基调定为“积极稳健、审慎灵活”。国内物价水平持续走高,加上国外输入性通胀冲击,2011年的宏观政策基调毫无疑问将转向稳健的中性偏紧货币政策。 

       2011年1月20日起,存款类金融机构人民币存款准备金率再上调0.5个百分点。央行接连收紧银根的举措体现出央行收紧流动性的决心,有利于正确引导预期,有利于适当控制商业银行在一季度的传统信贷投放高峰期的信贷投放冲动。预计2011年仍存在加息的可能性,预计幅度在50-100个基点左右。根据历史经验,通常加息周期初期房地产市场量价齐升,后期房价开始下跌。但值得注意的是利率变化对地产指数走势影响甚微,房地产股走势的主导因素是政策。

2、市场政策 
       2010年是中国房地产市场当之无愧的“调控年”,行政性调控措施密集出台,主要的政策框架已经建立。主要政策可分为五大方面,其中信贷政策的反复收紧是2010年调控的主要起效手段: 

       第一,信贷政策。银行反复收紧二套房贷、暂停发放三套房贷;提高首套房贷优惠利率下限;收紧开发贷;时隔三年首次加息,并且连续两次共加息50个基点;暂停房地产企业再融资和资产重组等。 

       第二,税收政策。土地增值税加快清算,提高预征率;缩小契税所得税优惠范围;酝酿试点房产税,积极开展各项准备工作。目前仅有重庆、上海两个城市在进行房产税试点,但首批试点预计会在2011年到2012年期间再增加两个左右,以便进行政策效果的比较和参照,并且在未来五年时间里,适用于全国的房产税框架性办法将逐步成熟。 

       第三,市场管理政策。北京、杭州等城市加强预售款监管;严管阴阳合同行为;预售证不低于3万平米;北京、上海、深圳等16城市先后出台限购令措施。 

       第四,土地政策。土地出让金首付不低于50%;付款期限不超过1年;大城市单次土地出让面积不超20公顷;合同规定开竣工时间,严查囤地;禁止容积率小于1和毛地出让;地王必须上报等。 

       上海近期执行的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”政策。这个消息对地产板块是负面影响。不排除上海有借此措施抑制地价和房价的目的,特别是降低旧城改造的成本,但这项规定与物业税发展趋势不符,土地被“无偿收回”的可能性非常小,房地产市场因此而重新估值的风险很低。 

       第五,保障房政策。全国范围内大力推进保障房建设,2010年580万套保障房任务完成;公租房税收优惠政策等。2011年保障房目标1000万套。 

3、新国8条 
       国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 

       会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施: 

       (一)进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。 

       (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 

       (三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。 

       (四)强化差别化住房信贷政策。第二套住房首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 

       (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。 
      
        (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。 
       
       (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 

       (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。

五、小结 
       自商品房市场改革以来,房地产市场的迅猛发展也掀起了土地交易的狂潮,土地出让金收入在地方财政收入中的比重逐渐提高,地方政府的土地财政依赖程度不断加大。2010年全国土地出让金收入达2.7万亿元,同比增长70%,估计占全年地方财政收入的比重达到七成土地财政造成地价刚性走高、推动房价骑虎难下的情形将持续。限购令、预售资金监管、预售证控制等政策出台以来效果欠佳,调控政策在地方层面难以真正执行到位的博弈格局也难以真正改变。 

       预计2011年调控仍将持续。调控的力度不会减弱,调控的时间仍需要半年以上。调控的重点是将市场已取得的调控效果进行巩固。预计2011年房地产市场将“价稳量升”,但增长速度会下降。 

       房地产开发企业在减速中被挤压。而在这种挤压过程中,企业和企业之间的实力强弱差异变得尤为重要。2011年弱势企业的成长将明显降低,而强势企业仍将保持很好的增长。企业被挤压,注重“人材”的价值。2011年在关注房地产销售市场和政策面变化的同时,更要关注企业的差异性变化。建议重点关注一线大公司和拥有优势开发模式的区域性公司;另外,对拥有资产较多的开发类公司和商业运营类公司适当关注。可以关注招商地产、保利集团、建发股份万科A、张江高科广宇集团等。

附1、重要财务数据汇总表


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