房地产行业综合评述
一、评述范围
本次《股票估值500》（20-21期）中列入房地产行业的公司有30家，分别为：泛海建设、海泰发展、华侨城Ａ、金融街、栖霞建设、万科A、招商地产、中国宝安、中国国贸、中航地产、中粮地产、保利地产、北京城建、滨江集团、福星股份、广宇集团、合肥城建、华发股份、金地集团、空港股份、荣盛发展、苏宁环球、新湖中宝、亿城股份、张江高科、北辰实业、陆家嘴、浦东金桥、阳光股份和中华企业。
二、成长动能分类和安全稳定指数，以及股价变化
本期的30家房地产公司中，有8家公司的成长动能分类为1。成长动能分类最低的只有中国国贸（4）。成长动能分类以及安全稳定指数均为1的公司有：华侨城Ａ和荣盛发展，这是值得重点关注的企业。其次，各指标为2的公司未来业绩预期也较好，具体可看各个公司的个股报告。
股票市场的表现：12月27日，沪深300和上证指数分别收于3099.71点和2781.4点，较年初分别下降13.72%和15.45%。
房地产市场受政策调控影响，使股市情绪对房地产股颇为负面。虽然房价依然在调控中有所上升，多个公司的业绩也表现良好（具体可看“股票估值500·个股报告”），但地产股的表现不甚良好。本期30家公司中，股票表现优于大盘的仅有福星股份、合肥城建、中国宝安、荣盛发展、新湖中宝以及阳光股份。多个优质公司股票跌幅大于大盘跌幅，其中不乏价值被低估的公司。
三、行业动态
1、货币与CPI
10月13日，央行公布《2010年前三季度金融统计数据报告》。9月末，M2余额69.64万亿元，同比增长19.0%，M1余额24.38万亿元,同比增长20.9%。2010年货币发行量约为GDP的1.8倍。2011年政府的货币主导政策是稳健灵活，货币会有所收紧，但具体力度有待观察。
2010年11月CPI达到5.1%（官方数据，现实可能更大），是一年期基准利率2.5%的2倍多。负利率的问题在短期内将持续存在，有刺激资金进入楼市的可能。未来随着通胀的显著加强，建造成本亦显著增加，这将提升房地产价格的硬性，尤其是在建造成本为房价构成主体的三、四线城市。
2、房地产行业3季度表现
⑴、一线房地产上市公司销售面积增速在第三季度追上并超过行业平均水平。今年上半年，一线房地产上市公司包括万科、保利地产、金地集团等，其上半年销售面积增速同比出现大幅萎缩的态势，而且低于行业整体水平。但是在今年第三季度这种状况出现了大幅改观，一线房地产公司的销售面积增速已经再度超过行业平均水平。我们认为，由于2009年房地产行业销售十分理想，使得一线房地产公司在今年上半年可售面积不足，而随着下半年新增推盘量的逐步释放，一线地产公司的增长速度继续领先于大盘。
⑵、房地产行业上市公司前三季度营业收入和利润总额同比增速均较今年中期下降。得益于2009年房地产行业销售的火爆以及房价的快速上涨，由于房地产行业财务结算的滞后性特点，今年前三季房地产行业上市公司的营业收入和利润总额继续实现一定程度的增长，但增速逐季下降。同时，由于今年9月底左右政府实施了包括限购、信贷控制、加息等房地产调控政策，预计四季度上市公司的营业收入和利润总额增速会开始受到影响，但全年仍然会实现增长。
⑶、2010年三季度，房地产行业上市公司整体毛利率和销售净利率水平均略低于2010年中期，但仍高于2009年底的水平。我们预计，由于2009年房地产市场量升价增的井喷式回升，房地产行业的毛利率水平在今明二年应该会高于2009年，但不会超过2007年高点时的水平。
⑷、上市公司的土地储备在三季度继续增加，但环比增幅开始减少。截止2010年9月底，A股房地产行业上市公司的存货余额已达到5749亿元，较中期的5351亿元环比增加了7.5%。由于政府在今年9月份出台了较为严格的房地产行业调控措施，并重申了政府调控投资和投机性购房的决心，预计开发商会在新开工面积和增加土地储备方面趋于谨慎，并进而影响到当期的房地产开发投资。
⑸、三季度房地产市场热销，上市公司预收账款继续大幅增加。今年第三季度，尤其是9月份，房地产市场销售再度趋于火爆。由于不少公司在上半年可售存量楼盘不多，而新增推盘多在下半年释放，因此，截止2010年9月底，上市公司预收账款余额达到2176亿元，环比2010年中期增幅25.7%。
3、全国房地产市场1-11月运行情况。
1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，同比增长36.7%。房地产开发投资增长势头平稳，累计同比增速与上个月持平。行业调控并未明显影响房地产开发投资的增长情况，预计未来房地产投资依然平缓增长。
1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%。新开工及施工面积的增长将为商品房供给提供条件，根据历年来销售竣工比来看，2011年商品房成交面积有保障。（09年全年全国商品房销售面积9.4亿平方米，2010年前11月为8.25亿平方米。）
1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。11月当月，土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。土地市场呈现繁荣局面，土地购置面积和土地购置费的累计同比增速依然保持高位。
1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。11月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。
商品房销售面积和销售金额的同比增速8月份降到谷底之后，一直开始缓慢回升。11月已经是第三个月呈现回升势头。这从全国商品房销售情况依然较好的实际情况中也可以看出。这和三季度也是传统的销售旺季有关系，但是需求的旺盛，通货膨胀带来的资产保值的需求依然很明显的反映在商品房的销售增长中。
1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。从资金来源的占比来看，国内贷款占比17.8%，处于近年来同期的最低水平；自筹资金占比37.7%，较10月下降0.2个百分点；定金与预付款占比25.2%，较10月提高0.7个百分点。
2010年全年很明显的趋势就是企业自筹资金占比提高。当前地产调控政策对房地产公司的资金来源做了比较严格的规定和限制，对预收款的使用也做出了明文监管规定，这就促使地产公司更多的采用自筹资金来解决资金问题。
4、2010年土地供应情况
根据国土资源部数据，2010年住宅用地计划供应量高达18.5万公顷（1公顷 = 10 000 m2），同比激增138%。其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量为142256公顷，占住房用地计划供应总量的77%，高于国土部此前规定的70%比例。而中小套型商品房计划供地总量80431公顷，占三类住房用地总量的56.54%，超过去年全国实际住房供地总量。2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从月度分布来看，除2010年7月和10月土地市场供应量略低于去年同期水平之外，其余月份供应量均高于去年同期。
值得注意的是，供应量增长的同时，土地成交量却出现下降。自4月起，土地市场成交量同比增幅基本维持在20%以内，虽然与供应情况相似，11月土地市场成交量同比增幅有所冲高，但成交总量却延续了9月以来的下降趋势。2010年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。从月度分布来看，月度成交量从4月开始持续走低，并基本维持在2200万平方米这一水平。从同比变化看，前三个月同比增幅高位运行，分别为266%、236%和462%，自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10两个月更出现同比负增长的现象。11月，全国120个城市共成交住宅用地2887万平方米，同比增加19%，环比则下降4%。土地供应有所增加，但土地成交量却有所下降。这表明地产行业预期并不乐观。
5、国房景气指数基本保持平衡
自2009年一季度国房景气指数跌至低点回升一年后，到2010年一季度末的3月国房景气指数回升到近期最高位105.89。4月份开始持续下滑，截止2010年11月，为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。从11月份的数据来看，在全国“国房景气指数”虽仍在下跌，但下跌幅度减缓。从各分项指数来看，资金来源景气指数、施工面积景气指数、房地产开发投资景气指数和销售价格景气指数仍出现下跌，环比分别下降了1.66%、2.23%、0.06%、0.34%、和0.83%，其中资金来源景气指数环比下降最大。而土地开发面积景气指数表现出明显的上升，环比增长了2.07%。从指数来看，土地开发面积景气指数已较好回升，房地产开发投资景气指数保持平稳并略有增长。而资金来源景气指数仍出现了较为明显的下降，施工面积景气指数也出现较大的下降。
四、2010年下半年行业相关政策解读
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（四）表1.下半年重要政策一览 | ||
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2010.9.27 |
国土部和住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 |
因企业原因造成土地闲置一年以上的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 |
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2010.9.29 |
国务院办公厅政策新闻稿“二次调控” |
见下：“二次调控”具体内容 |
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2010.9.29 |
财政部、国税总局、住建部《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》 |
1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。2、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。3、对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 |
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2010.9.30－11.5 |
沪深等15城市出台限购令 |
上海、深圳、厦门、杭州、南京、福州、大连、宁波、三亚、温州、天津、海口、广州、苏州、兰州等15个城市出台限购令，加上之前的北京，出台限购令城市已经达到16个。 |
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2010.10.19 |
央行08年来首次加息 |
1、金融机构一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2、长期存款利率加的多，长期贷款利率加的少。 |
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2010.10.22 |
北京市《商品房预售资金监督管理暂行办法》 |
1、商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。2、房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。 |
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2010.11.3 |
住建部、财政部、央行、银监会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》 |
公积金贷款政策收紧，市场成交如预期下行：详细内容见下 |
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2010.11.10 |
央行09年来第四次上调存款准备金率 |
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 |
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2010.11.15 |
住建部、外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通吗知》 |
1、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。2、在境内设立分支、代
表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 |
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2010.11.16 |
财政部、国家发展改革委、住建部《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》 |
从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。 |
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2010.11.19 |
央行09年来第五次上调存款准备金率 |
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 |
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2010.12.10 |
央行09年来第六次上调存款准备金率 |
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 |
1、2010年9月29日房地产二次政策调控具体细则
一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
总体来讲，调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调推进房产税改革、对首套房一律执行首付30%及以上的信贷政策。自9月29日“新国五条”出台后，全国各大城市纷据此出台地方性的调控细则，像“沪十二条”、“深五条”等。以“限购令”为代表的一系列调控措施，逐渐显现，令各地6至9月成交量持续上升的势头受到遏势头受到遏制，但目前来看调控效果仍低于预期。
2、公积金贷款政策收紧，市场成交如预期下行
11月3日住建部等四部委发布通知，调整住房公积金贷款政策，使其与商业贷款接轨。其中，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
在商业贷款全面收紧之后，住房公积金贷款的收紧，表明了政府实施差别化信贷政策、抑制投机购房、控制房价上涨的坚强决心。由于前期部分城市出台的公积金贷款政策细则中，已经包含了停三套贷款等内容，本次政策主要对未收紧公积金贷款的城市房地产成交产生影响。就影响力度而言，二套房利率则由原来的1倍提高到1.1倍，对月供的增加幅度在5%以下，影响作用较小。
公积金贷款政策收紧主要是表明管理层调控的决心，其对行业实质影响有限，重要引导预期。在政策压力下，市场将进入新一轮观望，房地产市场成交量总体会出现下滑。
3、酝酿已久的房产税
财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经联合启动了对房地产税会签的相关程序，目前这项工作已经接近尾声，这意味着上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。
综合各方面信息，其一，倾向于按评估值征税；其二，房产税试点将遵从循序渐进原则，初期不会过于严厉，可能仅对增量房地产征税；其三，房产税征收对象将从大户型、非自住和高档房着手；其四，首批试点城市可能根据自身情况制定不同的税率和操作细则。
房产税的出台作为一个长期性的法规制度，其更大的意义在于理顺中央和地方财政体制，形成稳定的地方性财政收入来源；改变原有的房地产税收体系过度注重交易税的倾向，在一定程度上起到优化资源配置的作用。但它对房价的直接调控作用有限，而作为本次调控的最后一只靴子，一旦房产税落地，对地产股而言将更有可能成为推动板块放心上涨的催化剂。
上世纪八十年代经济快速增长时期，日本和韩国均试图以开征房地产税等重税抑制房市价格，但是房地产价格还是没有控制住。房价在上升阶段房产税全部都可以转嫁给消费者，不但不能抑制房价，相反还会导致房价更高。持有环节房地产税的开征可对房地产的短期交易带来影响，但并不能对房地产的周期产生长远影响。税收只是个调节手段，不会改变基本大趋势。
（四）表2.世界各国物业税的征收标准
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香港 |
如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。 |
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新加坡 |
由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。 |
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日本 |
日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。 |
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韩国 |
韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。 |
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台湾 |
按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。 |
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比利时 |
不动产税---比利时的房产都要评估其名义租赁价值，然后根据地点，每年分别征收名义租金的30%-50%。 |
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丹麦 |
不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳，税率最高不超过2.4%，根据地点不同而改变。 |
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芬兰 |
不动产税税率不同地区不同，税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。 |
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法国 |
不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fairmarketvalue)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。 |
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德国 |
不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。 |
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爱尔兰 |
房地产投资收益税：参照爱尔兰公司税，按扣除合理费用后的收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。 |
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意大利 |
不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。 |
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荷兰 |
不动产税：按照税务评估市场价值的0.1%-0.3%，对房主和使用者双方征税。 |
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挪威 |
不动产税：国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%，但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%-0.7%。 |
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葡萄牙 |
不动产税：由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税率在0.2-0.8%。 |
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西班牙 |
不动产税：按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。 |
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美国 |
不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。 |
4、货币手段
央行年内六次上调存款准备金率。中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上再度调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。目前大型存款类金融机构的存款准备金率已经达到18.5%，创历史新高。根据央行数据，金融机构11月底人民币存款余额70.87万亿元，上调0.5个百分点，可冻结银行资金约3500亿元。该政策的目的是配合国务院稳定物价政策，收紧流动性、抑制通胀预期。此举对房地产行业是利空。
2010年10月19日晚间，央行决定2010年10月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。这是34个月来的首次加息。10月25日，央行再度宣布加息，自26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。虽然此次加息并非特别针对房地产，但这表明了政府致力于打击通货膨胀、挤压房地产等资产泡沫和坚决调控房价的决心。
加息对实际房屋销售心理层面的影响大于实际影响。一方面加息提高了实际的购房成本，资金成本的上升将抑制部分需求；另一方面加息使得负利率情况有所缓解，降低资金流出和配置的意愿，在某种程度上也会抑制部分需求。但是总体来看，一方面，加息幅度较小，以往经验表现，加息初期很难改变资金实际流向；另一方面由于此前央行对于房地产行业二套房以上的贷款利率已经大幅上调，再调整影响作用递减了。此外，加息对上市公司财务费用支出和净利润影响幅度较少，基本可以忽略不计。
5、保障房规划
2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。住建部日前正在向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420万套，且公共租赁房将占主要部分。
保障性住房建设超预期，但对商品住宅市场的影响中性偏积极。（1）明年1000万套新开工，比今年增长72%，远高于预期。估计占住宅新开工总量的50%附近，如此大的规模确实比较震撼。我们担心财政力量一般或偏弱的中小城市能否有足够的建设资金。2009年10月28日全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率仅为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成当年的建设计划。（2）由于保障性住房与商品房的客户群体是不同的，而且保障性住房的大力建设稳定了中低层收入阶层的预期，这对缓解社会矛盾、国家放开商品房市场都是有利的。（3）保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线大城市商品住宅用地相对更稀缺。
6、小结：僵持中的博弈，调控不会终止
总结全年，虽然中央对房价进行连续调控，相关政策在频率和力度上均超历届水平。但政策效果并不理想，全年房价上涨趋势未见明显遏制。目前，调控的后续影响尚不明朗，地产企业年内出现较大资金缺口的可能性不大。据测算，截止2010年6月底，有10%的企业存在1年以内的资金缺口，有35%的企业存在2年以内的资金缺口，平均富余资金6%；但如果下半年销售恢复到调控前水平，则在2年内面临资金缺口的企业将减少到27%，行业平均富余资金10%；如果2011年上半年继续保持旺盛的销售，则面临长期中资金缺口的企业将进一步减少到20%，行业平均的富余资金将增加到18%--地产调控注定是一场持久战。
泡沫幅度究竟有多大？从历史数据看，北京和上海的月供收入比至少要降到85%才能重启刚性需求（2009年二季度，房市复苏时这两个地区的月供收入比均为85%），也就是说，在保持收入10%年均增幅的情况下，到2011年底，北京地区居民可承受的房价为17670元/平米，较当前房价低33%，上海地区为18185元/平米，较当前房价（调整后）低31%，深圳为15292元/平米（以70%月供收入比计算），较当前房价低28%，其他城市，广州、宁波、昆明的可承受房价较当年房价低30%左右，杭州、天津、福州、青岛的可承受房价较当前房价低25%，大连低21%，而西安、成都、武汉、厦门等城市在短期内已无力支撑房价的继续上涨。综上，即使考虑收入上升因素，一线城市和部分二线城市仍存在20-30%的房价泡沫，在消化这一泡沫前，调控恐难终止。
货币政策是影响房地产行业的最重要因素，在通胀压力下，货币政策调整趋势不可避免。宽松货币政策所导致存量货币过剩加大了调控的难度。大量过剩货币成就了今日房地产市场过度的繁荣，也使得调控难达理想效果。
国家用不断升级的行政手段抑制资金流入房地产，对第三套房贷款的限制和异地购房提供纳税证明的范围扩大至全国范围，房地产对资金的吸纳能力明显下降，但由于已经发行的存量货币过剩，未来货币政策调整对行业基本面的影响并没有在货币供求平衡时产生环比影响明显。
当前，中国的住宅市场暂时维持着脆弱的平衡。从需求的角度，政府通过“限贷、限购、限外”的政策，把投资性需求和部分改善型需求排除在许可的购房者队伍之外；另一方面，供应不足的问题同样存在。由于保障房的大举建设，对商品房用地形成了客观的“挤出效应”，在一线及二线城市，新增商品房用地将转为负增长。
五、行业数据
六、公司数据
（六）表1.房地产公司情况一览表 金额单位：万元
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