招商地产：老而弥坚，成长稳健

      作为一家老牌的地产开发企业，公司业绩可谓老而弥坚。在过去的12个年头里，始终保持着同比正增长，收入和净利润分别由1998年的6亿元和0.33亿元增长至2010年的138亿元和20亿元，年均复合增速达到30%和41%。 
      2011年，成交量下滑和价格下降是笼罩在所有房企头顶的不散疑云，上半年公布半年报的98家上市房企共实现净利润193亿元，平均增幅仅23%，其中33家公司业绩出现不同程度的下滑。但招商地产凭借良好的内部管理、商业地产方面的大规模整合及产业协同效应，实现了超预期发展，显示出强大的抗压能力，稳健成长势头有望在未来延续。

国内领先的城市运营商 
      招商地产是香港招商局集团的地产业旗舰公司，国资委重点扶持的5家房地产企业之一。经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。主营范围包括房地产开发与销售、投资性物业经营，园区供水供电和物业管理等，2011年上半年的收入占比分别为88.02%、3.64%、3.50%和3.09%。

上半年业绩超预期，彰显稳健进取特性 
      公司上半年业绩超出市场预期，实现营业收入80.91亿元，归属上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润14.69亿元，分别同比增长15.90%和39.70%，毛利率同比提升6.7个百分点至47.58%，是利润增幅超过营收增幅的主要原因。其中，2季度实现营业收入52.59亿元，扣除非经常性损益后的净利润9.08亿元，分别同比增长15.39%和35.65%，每股收益0.53元。

稳健成长势头有望延续 
      公司销售规模继续保持扩大，全年销售超过200亿元目标可期。公司上半年在全国12个城市有24个楼盘在售，实现认购面积60.73万平方米，认购金额120.47亿元。但受制于签约速度放缓，上半年销售面积和签约销售金额分别为41.58万平方米和68.35亿元，同比分别增长45%和62%。2011年公司计划销售面积120万平米，销售金额超200亿元，而截至6月未，公司共有预收款119.48亿元，全年业绩锁定性已超100%，增长有保障。 
      公司项目拓展继续保持适度谨慎、稳步扩张的策略。上半年公司在佛山、武汉、镇江等地新取得5个项目，扩充项目资源103万平方米，其中权益面积84万平方米。在分享一、二线城市市场成长带来机遇的同时，公司加大了向三四线城市拓展的力度。目前已进入17个城市，总项目资源保持在1000万平方米以上，足够未来4-5年的开发运作。 
      另外，招商局集团和大股东强力支持，公司发展提速。截止6月底，公司新开工面积为207万平方米，已完成全年计划的75%，在今年房地产面临严厉调控，各大开发商的新开工计划都较为保守的背景之下，公司提速发展的意图极为明确。

安全边际颇高 
      市场普遍预期招商地产在未来两三年盈利有望达到28%的年复合增长。以最新股价16.36元计算，目前公司PE仅为11倍，接近9倍的历史最低点，PEG小于0.4，PB和PS也处于近5年的低位水平，安全边际颇高。 
      招商地产在君亮估值系统中被归为价值股，成长动能排名为1，安全性略低为2，股价处于君亮估值JW4点股票图谱的A点位置。关于招商地产的合理买入价和目标价位区间及更多详细信息，请参见《股票估值500•个股报告》29期中的招商地产个股报告。

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