loading..
首页>行业>行业研究>行业反弹有望延续,估值较为合理

行业反弹有望延续,估值较为合理

———3家房地产公司综述

文章来源:股票估值网 周少鹏2015-03-02成为付费会员|欢迎免费试用


      房地产是我国的传统支柱产业,2014年国内房地产投资占国内生产总值(GDP)的比值达到14.93%,连续十年保持上升态势。进入2014年下半年,市场资金面宽松、调控政策逐渐弱化带动行业基本面改善,地产板块在二级市场也迎来阶段性反弹,数据显示,7-12月全国30大中城市商品房成交面积销售止跌回升且逐月加快,与此同时,房地产指数也重拾上升势头,下半年累计涨幅高达70.69%,明显超过大盘平均水平。

      整体而言,宏观经济中长期增速下滑已是市场普遍共识,在稳增长的大背景下,2015年的房地产行业或出现“量升价平”的弱势回暖,反弹行情有望延续。有意配置地产板块的投资者可以重点关注财务稳健、周转速度较高、以及发展模式独特而不易复制的个股,如我们本期着重分析的万科A、荣盛发展华侨城A等。

一、评述范围:

      国内涉及房地产业务的上市公司共有140家之多,本站收录的房地产行业上市公司共有11家,以市值大小可分为大市值的6家:万科A、保利地产华侨城A招商地产金融街金地集团,中市值的2家:荣盛发展北京城建,以及小市值的3家:合肥城建世联行苏宁环球。本期我们重点挑选了其中三家进行分析,它们分别是万科A、华侨城A以及荣盛发展



      从上表我们可以看出,三家公司的成长性和安全性均较为良好。其中华侨城A因其独特的“地产+旅游+文化”的产业联动模式,在整个市场景气低迷时,实现逆势增长,成长性评级长期保持为1;荣盛发展积极布局京津翼区域,精耕二线城市的刚性需求,成长空间依然较大。万科A的评级为次高的2号,主要原因是其体量较大,业绩是否会遭遇天花板仍有待观察,但公司长期以来的业绩和财务状况均相当稳健,特别是近年来引入“小股操盘”模式,积极寻求战略转型,成长依然值得期待。从估值方面来看,经过2014年下半年的大幅上涨,上述三只个股均已脱离超跌区域,目前股价处于JW4估值体系中的B点(合理买入区)位置,未来股价上涨的推动力或将由估值修复过渡到价值发现,相对于未来的成长预期,目前股价仍有较大的提升空间。

二、2014年行业现状分析

      1、全年销售量价齐跌,开发投资趋于谨慎


      2015年1月20日,国家统计局公布了2014年国内房地产行业统计数据。全年国房景气指数由1月份的97.21下跌了3.28个百分点至93.93,创历史新低。从销售情况来看,全年房地产市场出现了成交量及成交价双双下滑现象,尤其是成交量下滑幅度严重。全年全国商品房累计销售面积12.06亿平方米,同比下降7.6%,其中,住宅面积下降9.1%,办公楼销售面积下降13.4%;实现商品房销售额7.62万亿元,同比下降6.3%。
由于去化速度延续了之前的下滑态势,全国房地产库存水平一路走高,新增和滞留库存难以消化。截至12月末,我国商品房待售面积尚有62169万平方米,比11月末增加2374万平方米,增速在加快,其中,住宅待售面积40683万平方米,较11月末增加1352万平方米。



      另外,销售的下滑也直接影响到企业的资金周转。数据显示,全年房地产企业开发到位资金12.19万亿元,同比下降0.1%,而前11月同比增速为0.6%,2013年更是高达26.5%。资金周转问题带来开发投资资金的紧张,期内全国房地产开发投资9.5万亿元,同比增长10.5%,增速较1-11月回落了1.4个百分点,其中,住宅投资6.43万亿元,同比增长9.2%,增速较前11月回落了1.3个百分点,占房地产开发投资的67.7%,办公楼开发投资完成额5641亿元,同比增长21.3,增速较1-11月回落3.3%。12月当月房地产投资出现负增长,为-1.94%,较前11月回落近9.5个百分点,回落幅度进一步扩大,房地产投资趋于谨慎。



      2、新开工及拿地节奏放缓,房价地区间分化加剧

      房地产房屋施工面积72.64亿平米,同比增长9.2%,较前11月回落了0.9%,房屋新开工面积17.95亿平米,同比下降10.7%,增速环比扩大1.7%。其中,住宅施工面积51.5亿平米,同比增长5.9%,住宅新开工面积12.48亿平米,同比下降14.4%,竣工10.74亿平米,同比增长5.9%。同时,在整体行业景气低迷的大背景下,各大公司纷纷降低了拿地节奏,全国40大中城市土地购置面积也累计同比下跌了16.8%至1.15亿平米,新开工面积减少,以及拿地节奏放缓将促使未来房地产施工面积下滑。



      另外,地区分化现象也进一步加剧,其中,北上广深等一线城市房地产价格已有松动迹象,但仍维持高位震荡,而杭州、长沙、郑州、苏州等二三线城市则出现了不同程度下跌。整体而言市场需求低迷促使房地产企业降价促销,行业整体价格有望持续走低,但考虑到一线城市较强的市场需求,短期内房价下跌概率不大,但二三线城市则由于其空置率较高,且严重供过于求,未来二三线城市房价下跌速度或快于一线主要城市。

三、多因素共振,短期反弹行情有望延续

      2014年行业整体表现依然处于弱势格局,但进入下半年以来,市场需求似有回暖迹象:从国家统计局的数据看,7-12月全国30大中城市商品房成交面积分别为1453万、1558万、1720万、1955万、2075万以及2503万元,回升趋势已基本确立,此外,2014年以来百城住宅价格指数同比增速持续走低,并于10月份出现负增长,且下降速度有扩大的态势。我们认为,促使下半年房地产行业回暖的主要因素主要在三个方面:

      1.货币宽松。历来货币层面的宽松是房地产行业快速发展的基础,2014年政府的货币政策先紧后松,这与地产行业先抑后扬的表现趋于一致。上半年央行在释放流动性方面主要以定向调控为主,但GDP、PMI及PPI的表现依然难有好转,面对持续下行的经济压力,下半年央行改用整体调控的方式:先是6月份中旬对符合条件的商业银行下调存款准备金率,此后6月底调整商业银行存贷比的计算口径(释放月8000亿元流动性),另外9-10月份相继通过中期借贷便利(MIF)再次向市场投放5000亿和2695亿元的基础货币。 11月21日央行时隔28个月重新下调金融机构存贷款利率,市场认为此次降息意味着未来无风险利率将重回下行通道,而今年2月6日对存款准备金率的下调也坐实了市场的预期,预计未来流动性仍将保持适度宽松态势,这也为今年行业回暖创造坚实基础。

      2.政策托底。自10年限购令出台以来,国内房价不降反升,需求量持续低迷,市场对此议论纷纷、颇有微词,且房地产作为传统经济产业,在GDP中占据着举足轻重的地位,倘若长期低迷势必对经济造成伤害,因此进入2014年以来政府对房地产的政策已然有所转变,尤其是在下半年,大有政策托底的意味。具体来看,3月份全国两会对地产行业提出“分类调控”的建议,赋予地方政府更多自主权,此后多地开始差别化调整限购;6月份央行二次降准,各地也陆续取消了限购令,随后“以房养老”养老政策的靴子紧跟落地;7月份国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革意见》;9月份“930新政”出台;10月份多地公积金政策调整;11月份央行降息;12月不动产政策发布。展望未来,这些都将为反弹保驾护航。



      3.企业资金面改善。在行业低迷的背景下,房企资金面困难问题尽显无遗,突出表现为再融资难、回款慢。不过2014年以来包括招商地产万科A在内的多家上市房企再融资计划相继获批,融资利息率均在5%以下,显著低于房贷成本,资金周转问题得到改善。且从三季报看,行业的存货周转率和流动比率平均中位值分别为0.13和1.85倍,较中报明显提升。四季度百城住宅价格平均指数同比持续下滑,且全国30大中城市成交面积也在持续好转。在此背景下,预计房企有望加速回款。

四、盈利预测

      下表分别为我们所统计的3家房地产上市公司10年-13年年度业绩汇总、12年3季度到14年3季度业绩汇总表以及变化表;







      从前面两张表可以看出,我们所统计的3家房地产上市公司2013年共实现营收1827.5亿元,扣非后净利润219.3亿元,平均增速分别为31.6%和18.8%,业绩增速均低于2011年和2012年数据。同时,3家公司综合毛利率从2010年的42.6%下滑至2013年的35.2%,且降幅有扩大的趋势,显示出2010年限购令出台以及货币政策不断收紧对地产行业的影响逐步加大。进入14年3季度,3家上市公司经营状况似乎并未好转,累计仅实现营收327亿元,同比小幅下滑2%;扣非后净利润32亿元,降幅与收入同步,毛利率同比下滑3个百分点至34%。不过我们认为,房地产结算有季节性因素在里面,同时由于房地产的预收制度,2014年三、四季度销售及房价下跌的因素并不能很好反映在当下的业绩之中,地产企业的业绩反弹将会未来半年至1年左右的时间得到验证,结合我们的盈利模式和市场的一致预期,我们也预计2015年三家公司的收入和净利润同比增速分别止跌反弹,达到19.8%和21.6%。另外,值得称赞的是,在过去行业低迷不振的背景下,各企业对费用的管控却颇为合理有力,三家公司过去4年的期间费用率分别为9.5%、9.3%、7.7%和6.3%,呈现持续下滑态势。

      从个股层面看,受行业低迷的影响,三家公司的季度经营状况分化明显。以近一年(13Y4Q-14Y3Q)的业绩表现为例,“巨无霸”万科A的净利润(扣除)增速出现了先降后升的走势,与之相反,华侨城A呈现先升后降的趋势,而荣盛发展的业绩则持续下滑。但整体而言,无论从收入还是净利润层面,荣盛发展的表现还是要好于另外两家,业绩连续9个季度保持增长,主要原因是公司的战略布局在于精耕二、三线刚性需求,且项目大部分靠近高铁沿线、升值空间大。另外,从表四我们还可以看到,毛利率和期间费用率对净利润增长的影响规律性不强,很难从单一的指标来提升盈利能力。

下表为3家上市公司数据汇总对比表:



      从年度汇总表来看,三家公司收入稳定性表现较强,均呈现连年增长趋势,而毛利率和期间费用率也表现稳定,因此净利润有望保持连续增长。其中,作为龙头企业,万科在销售、拿地和财务方面具有多重优势,在行业弱势反弹的格局下,龙头实力彰显,未来有望延续稳健增长态势,市场预期2014-2015年万科A的净利润增速稳定在20%左右。而华侨城以其独特的“地产+旅游+文化”的发展模式,异地扩张成本较小,在行业景气低迷时,有望保持稳健成长,预计2014业绩增速为10%,2015年可提升至24%。荣盛发展主要以中小城市普通商品住宅为主,市场定位独特,公司质地优良,且土地储备丰富,未来将受益于京津冀一体化建设,因此市场一致预期2015年其净利年成长率将达到27%,是三者中增速最高的公司,值得投资者重点关注。

五、市场表现及估值

      去年下半年以来,房地产上市公司先后经历了两轮的上涨行情。第一轮是从6月初开始到11月21日结束的业绩驱动行情,这段时间由于行业销售数据开始好转,市场对地产短期内业绩改善给予肯定的看法,也因此申万房地产指数由6月1日的低位2483.13点反弹至3188.7点,累计涨幅28.4%。第二轮是11月21日之后的快牛行情。虽然自6月底以来场外资金的便已开始跑步入场,但这段时间的估值提升仍较为和缓。直到11月21日央行意外宣布降息,引发股市疯狂上涨,随着“两融”资金放大,市场开始暴炒金融、地产等股价长期低位徘徊的权重板块,两大指数节节攀升屡创近年来新高,期内申万房地产指数由3188.7点暴涨至4330.8点的高点,累计上涨35.8%。

      进入2015年,受宏观经济数据不佳,节前资金面紧张以及新股发行节奏加快的影响,地产行业指数走势疲弱,截至2月13日房地产指数回落至4005.29点,近1周整体股价累计下跌1.08%。从过去13周统计数据来看,房地产行业整体跑输沪深300指数7.91个百分点。具体来看,期内万科A和华侨城A累计涨幅分别为31%和29%,表现略微逊色于大盘,而荣盛发展由于有持续增长的业绩托底,股价跑赢大盘3.78个百分点。

      近年来,房地产行业的平均估值水平呈逐步下跌态势,但2014年的估值修复行情已使行业的平均PE由2013年底的8.3倍提升至目前的22.8倍,超过2010年的行业平均估值水平。就个股而言,万科A以及荣盛发展PE值分别为7倍和8倍,仍低于过往中位,PEG分别仅为0.38和0.37,估值相对偏低,股价还有较大的上升空间。而华侨城APE值为13倍,与过往中位持平,但整体而言仍未达到行业平均水平,相对于未来三年19%的净利润年复合增速,投资机会犹存。





六、公司点评

      荣盛发展
荣盛发展致力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营的国家一级房地产开发企业。目前公司已在9省20多个城市拥有开发项目。秉承快速周转策略,14年前3季度实现营业收入150.5亿元,扣非后净利润20.56亿元,分别同比增长22.95%和16.55%。公司预计14年全年归属上市股东的净利润约在29亿元到37.7亿元之间,同比增长0%-30%。公司地处廊坊,未来将充分受益于京津冀一体化带来的发展机遇。另外,公司在高铁沿线11个城市均有所布局,权益土地储备面积占总储备面积约60%,项目总数达72个。可以预见,随着高铁带来的经济效应逐步扩大至沿线城市,公司项目售价有望持续上升,项目价值也将不断增长。

      华侨城A:公司是全亚洲最大的主题公园开发商,拥有最多、规模最大、效益最好的主题公园群,兼营高端房地产业务,已构建“旅游+地产+文化”的产业联动模式。过去在过去的10里年华侨城营收和净利润年复合增长率分别为50%和33%。14年前3季度,在楼市景气低迷的背景下,公司业绩逆势增长,共实现营收191.9亿元,扣非后净利润28.9亿元,分别同比大幅增长11.36%和13.46%。旅游业务是判断公司未来成长性的第一要点,上半年上海欢乐谷二期、北京欢乐谷三期正式开园,游客流量持续攀升,而公司旗下主题公园也已启动第三轮异地扩张计划,目前重庆、宁波项目已开工,预计第七座欢乐谷将于2017年正式投营,截至6月末,旅游业务贡献收入占比达到44%,随着新版图扩张计划的推进,旅游业务赶超房地产成为第一大业务只是时间问题。

      万科A万科企业是我国最大的专业住宅开发企业,目前公司业务已覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区,共计53个大中型城市。14年3季度公司累计实现营收631.3亿元,同比微跌0.43%,扣非后净利润62亿元,同比微增1.37%,收入下滑主要是公司每年竣工结算项目集中在四季度,前三季度结算额占比较小所致。但根据公司最新公告的经营数据,2014年全年累计销售面积达1806万平方米,销售金额达2151.3亿元,历史上首次突破2000亿元大关,全年业绩增长基本无忧。公司2014年转入“小股操盘”的轻资产经营模式,未来前景值得看好。目前公司股价处于JW四点B点位置,具有较大的上移空间。

归档文章/报告:
  • 行业研究

咨询电话:+86 755 3301 1771      服务邮箱:admin@gupiaoguzhi.com

免责声明:本系统所提供的信息仅供参考,投资者风险自负。本站所有内容未经允许不得转载,违者必究。

© copyright 中股(深圳)投资研究有限公司  粤ICP备10217250号-1