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房地产库存压力仍较重,万科全年业绩较为可期

———2015年1-2期《个股评级总汇》概述

文章来源:股票估值网 刘悠悠2015-01-16成为付费会员|欢迎免费试用

      上周,我们研究部更新了15家公司的研究报告(2015年1-2期)(点击查看名单),涉及8个行业。

      从本期《个股评级总汇》中看到,15家公司中成长性评级为1号的公司有7家(威孚高科潍柴动力一汽富维、中国南车、石基信息新大陆青岛啤酒)。其中有3家是新晋的,这些新晋的公司分别是:机械设备的中国南车(南北车合并,海外业务快速成长),计算机的石基信息(对接互联网业务外,积极通过外延式扩张方式完善“酒店+餐饮+零售”的大消费行业线下支付布局),汽车的一汽富维(受益于一汽集团的快速扩张,业绩高增长有望延续)。2号公司有6家,3号公司有1家(好想你),4号公司有1家(中国汽研)。从成长评级的变化来看,本期有1家评级上调的公司,有4家评级下调的公司。总体来讲,本周各个成长性评级上调的公司共有3家,下调的有2家。其中由成长性评级由1号下调至2号的公司是:通信的烽火通信(公司加大市场渠道拓展及研发投入持续加大,以及汇兑收益减少,导致期间费用率同比上升)。

      近年来随着限购令的执行以及供需关系改变,“人找房子”的黄金时代已经基本结束,根据上海易居房地产研究院1月14日发布的《2014年新建商品住宅库存报告》显示,从年度数据看,2010年-2014年5年期间,其调研的35个城市均呈现供大于求的态势。不过根据近期公布数据显示,截至2014年四季度,全国40多个城市取消“限购”政策。随着2014年下半年地产政策逐渐宽松,使得当期房地产销售有所回暖,但目前房企库存仍在高位。截至2014年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平方米、20075万平方米和4149万平方米,环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%,同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%,而从存销比情况来看,2014年12月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、13.7个月和21.2个月,房企去库存压力仍不低。大部分房企在2014年多以去库存为目标。

      从上述报告中显示,一线城市去库存速度要快于二、三线城市尤其从目前来看,一、二线城市的存销比数值相对较小,这使得2015年一、二线城市房价止跌反弹的可能性逐渐增大。更重要的是,从同比数据来看,一线城市库存规模依然偏大,这使得一线城市在今年依然要积极去库存。因此,多位房企高管均认为,尽管政策面利好逐渐释放,但今年对于开发商来说仍不是放松时刻,2013年大量拿地,加之2014年难以消化存货的市场局面,不少企业将把2014年预计推向市场货量集中在2015年释放。市场预计2015 年上半年去库存的主要目标不会发生改变,而下半年有望迎来小周期繁荣阶段。

      本期我们更新的中国最大的专业住宅开发企业——万科A。公司的业务遍及珠江三角洲、长江三角洲、环渤海等区域的30多个城市,北京区域、广深区域、上海区域和成都区域的营收占比分别为19.31%、35.6%、26.35%和18.3%。2014年前三季度万科A也在积极去库存。根据三季报显示公司对部分高库存城市的项目进行优化调整,导致前期工作时间加长,前三季度公司仅实现新开工面积1367.2万平方米,占全年计划开工的61.1%,实现竣工面积661.6万平方米,占全年计划竣工面积的44.7%。1-9月公司累计实现结算面积554万平方米,结算金额615.8亿元,分别同比下滑4.6%和1%。面对结算面积下滑,前三季度公司业绩未能符合市场预期,营业收入同比下跌0.43%,扣非后净利润同比微增1.37%。其中,3Q收入同比增长1%,净利润同比增长3.7%,增速较二季度持平。不过根据过往的经济数据显示,每年竣工结算项目多数集中在四季度,因此前三季度结算额占比相对较的情况下能有如此表现实属不易。

      随着四季度竣工交付高峰期的到来,公司预计完成全年计划竣工量将是大概率事件。截至三季度末公司尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算,累计金额高达2193.7亿元,这部分资源将在四季度以及2015年业绩中逐步体现。而根据1月5日万科公布了部分经营数据显示,2014年全年公司累计销售面积1806万平方米,销售金额达2151.3元,历史上首次突破2000亿元大关。项目储备方面,报告期内公司坚持谨慎投资、优选拿地的策略,新增项目共27个,权益规划建筑面积415.2万平方米,目前公司储备建筑面积约有3879万平方米,可满足未来2-3年的开发需求。

      此外,2014年公司运营进入“小股操盘”模式。在轻资产的小股操盘模式中,万科仍将保持操盘权,但不再控股合作项目,转而出让部分股权将自身资产变轻,这种运营模式不仅保证项目的质量,同时也提高了投资收益。报告期内公司投资收益高达16.2亿元,同比激增216%,预计未来投资收益维持高位将是常态。

      从估值评级来看,本期公司的股价在估值评级中没有处于估值偏低区域(A点)的公司;估值合理区域(B点)的公司有11家;估值偏高(C点)有4家(国机汽车中国汽研石基信息浔兴股份);没有估值过高(D点)的公司。

      有关上述公司的具体合理买入价和目标价位区间,请查看本期分类指引或各公司的最新一期个股报告。点击查看更详细内容>>






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